新政·盘点 | 事关房子与爱情、婚姻、继承的事情，《民法典》给出了答案

       2021年的第1个工作日，或许不该沉浸在节日氛围继续昏沉了。

　　1月1日起，《民法典》正式施行，而这10万字长文中，有很多新规与我们的生活、买房息息相关；在节前，“央妈”联合银保监会发出“建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”的通知，也自1日起施行。

　　农村索要彩礼、父债子还夫债妻还，都不合法了，这是否结束了一些人“一地鸡毛”的生活难题?

　　这些新政，将对大家买房和生活产生怎样的影响?

　　民法典影响房地产的法条有几多?

　　关注一

　　租房的权益

　　租房合同期赶上房东把房子卖了，可以继续住下去;房客还有优先购买所租房屋权力

　　2020年，事关租房发生很多负面新闻。

　　你是一个职场新人，好不容易租到满意的房子安顿下来，没住两天房东就以卖房为由毁约逼你搬走?民法典说不可以。

　　根据民法典，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力;

　　租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

　　房子与爱情

　　婚前一方父母买的房，是共同财产吗?

　　《民法典》规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，视作一方的婚前财产、遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产是夫妻一方的个人财产。

　　简而言之，就是房本上的名字很重要。如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定，那么结婚后男方在房本上加上女方名字，离婚时会所谓双方共同财产，平均分割;但如果房本上没有加上女方名字，将属于个人财产，男女反之也是如此。

　　另外，“禁止借婚姻索取财物”。彩礼这种封建陋习，是时候被禁止了。

　　房子与婚姻

　　离婚买房先冷静30天、婚姻过错方要小心兜里的钱袋子

　　离婚买房?需要先冷静30天

　　在离婚方面，民法典规定了三十天“冷静期”。自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内，任何一方不愿意离婚的，可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请。要注意，遇到家暴等情况不用等对方同意，可以直接到法院诉讼离婚。

　　婚姻关系存续期间，一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：

　　民法典还加大了对婚姻无过错方的保护，规定如果对方有重婚、实施家庭暴力、虐待家庭成员等重大过错，无过错方有权请求损害赔偿。

　　房子与中介

　　卖房人想跳单私自交易?依然要支付中介费

　　根据《民法典》第964条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

　　由于中介合同可以随时终止，房屋中介费又很昂贵，在一线城市一套1000万的房子，中介费高达二三十万。

　　有时不免会有买家为了逃避支付报酬的义务，故意拒绝中介人已经完成了的中介服务，而后再与因中介而认识的第三人订立合同，这就是我们常说的跳单。

　　《民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　房子与物业

　　电梯广告收益要公开、物业不可通过停水电催缴物业费

　　《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　也就是说，电梯属于小区公共设施，属于业主共有财产。在扣除合理成本之后，属于业主共有。对于小区电梯广告等收入的去向，民法典作出明文规定，物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　另外，你因为对物业服务不满拒交物业费，结果就被威胁断水断电?这样的“野蛮服务”将被民法典禁止。

　　民法典规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　房子的产权

　　住宅70年产权期满自动续期

　　住宅房产土地到期可以自动续期，但需要依据法律法规缴纳续期费用。房产不仅可以整体转让，还可以单独转让最长七十年的居住权，也可以单独转让七十年的所有权。

　　不过，对于产权40年、50年的商业地产没有界定，某龙头房企的商铺促销活动，不知是否与这项政策有关。

　　房子的“居住权”

　　“蔡根花”或许可以永久合法居住在苏家

　　民法典第三百六十六条规定 ，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

　　也就是说，“苏大强”只要像登记机构申请蔡根花对于其房产申请居住权登记，“蔡根花”就可以在这套房子居住到死。

　　有业内人士解读，居住权法正式执行以后，让一套住宅房产就拥有两个房本，一个是的所有权房本，一个是居住权房本，同时在不动产登记中心登记备案。两个房本互相独立又互相依存，可以对抗也可以共生。

　　该业内人士也提醒，买二手房，需注意不要买到已设有居住权的房产。

　　当房子成为遗产

　　胎儿也有继承权

　　《民法典》与时俱进地，对遗产继承人的范围进一步扩大和明确。

　　因为如今单身率，丁克家族数据的居高不下，很多房产可能面临，无人可继承的情况，所以明确了以下几种人，可以继承遗产。

　　1、出嫁的女儿，有平等的继承权;

　　2、胎儿有继承权，遗产分割保留其份额;

　　3、城镇户口子女，能继承农村户口父母的房子。

　　房子与债务

　　房屋抵押期间可以转让

       有抵押的房子不用解押可直接过户，但必须经债权人同意签字认可;已经抵押的房产，可以不解除抵押直接办理过户。

　　通常情况，买房一般都会通过银行借款，银行会要求办理房产抵押手续。房主什么时候还清银行的钱，银行便可以为我们解除抵押，同时，房产也可以上市进行销售。

　　而《民法典》第406条规定，房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。

　　有业内人士预测，未来二手房交易量一定会因为这个规定，成交量大幅度地攀升。

　　央行新政限制了买房人的贷款?

　　关注二

　　2020年12月31日，人民银行与银保监会共同发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》要求银行业金融机构的贷款集中度，也就是房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行和银保监会的管理要求。

　　人民银行与银保监会根据不同银行的资产规模及机构类型，分成五档对房地产贷款集中度进行管理，这五档分别包括中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中，第一档中资大型银行房地产贷款占比上限为40%。

　　这个通知就是监管机构给银行的房地产贷款占比及个人住房贷款占比，分别设置了“红线”，银行的这两项占比都要满足要求，不得高于监管机构规定的上限。对于不符合要求的银行，监管机构给设置了过渡期。

有券商统计目前上市银行房地产贷款占比数据，整体看，全国大部分银行都远远没有触碰上限，特别是第一档次大银行，对于房地产贷款40%的上限全部距离遥远，交通银行(601328,股吧)只有26%。单独看个人按揭部分也只有建行和邮储稍微超过。整体计算下来，按照目前比例，房贷不会受到影响。

　　中原地产首席分析师张大伟提出 ，第一档中，建设银行(601939,股吧)和邮储银行的个人住房贷款占比略微超过了32.5%的红线，业务调整过渡期均为2年。第二档中有四家银行“超标”，分别是招商银行(600036,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、浦发银行(600000,股吧)和平安银行(000001,股吧)，其中招商银行和兴业银行的过渡期为4年，另外两家为2年。第四档中，也有4家银行“超标”，分别是成都银行、郑州银行、青岛银行(002948,股吧)和青农商行(002958,股吧)，过渡期均为4年。

　　也就是说，央行的政策限制，只是预防，不是收紧，大部分银行并没有达到上限，还有的放贷空间。

　　再结合房企融资数额、土地市场成交情况，张大伟认为，信贷数据才是真调控数据，信贷数据不降低，市场不会全面转向。

　　落户北京，变的更容易了?

　　关注三

　　实际上，是解决“空挂户”问题

　　2020年12月31日，北京市公安局发布了《关于在户籍派出所设立“公共户”的工作意见(征求意见稿)》，该文件提出在北京全局户籍派出所推动设立“公共户”，符合条件的可以申请在“公共户”落户。

　　所谓“空挂户”，指的是商品房发生产权变更后，居民搬迁，户口却留在原住处的现象。有的购房者花巨资购入房产，却遇到原房主迟迟不迁出户口的问题，形成“空挂户”，在房屋再次转让时，房价会远低于市场价，且较难出手，购房者只能承担由此而造成的房屋贬值损失，这也是北京二手房市场上长期存在的一个交易难点。

　　有分析指出，该项政策的出台将大大改变北京二手房市场上长期存在的“空挂户”问题，有利于二手房市场秩序的建立，可以避免诸如拆迁款等多种房屋矛盾和纠纷。