明源地产：“两集中”新规下，开发商会大力发展租售业务

　　近日，一份“22城将集中供地”的网传文件流出，文件中提到：北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡，共计22个重点城市将实现 “两集中”，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年发布住宅用地公告不能超过三次。

　　2月25日晚，深圳规自委表示今年会分三批集中出让居住用地；当日上午，22城之列的济南也迅速响应，9宗地块全部终止出让。

　　2月23日至24日，天津、郑州、青岛等城市相继发布住宅用地出让公告，要求2021年度住宅用地实行“两集中”同步公开出让。

　　后续房价有望走向平稳

　　2021年以来，多地已密集出台调控政策，对于此时出台供地新模式的动机，明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为：这次政策，是土地供给侧改革的再次升级。而这种改革早已有之：

　　比如，2019年4月17日，自然资源部下发通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　此次调控的目标还是维持市场的平稳发展，因为网传被纳入的都是土地出让的热点城市，后续房价有望走向平稳，但也是需要相对此前分散供地而言对比，毕竟热点城市的“底子”在那里。

　　而分城市来看，如果一线及热点城市严控放地节奏，艾振强认为，中小房企、甚至部分规模房企，为了规模的增长，会选择到下沉市场。对热点城市周边的三四线城市来说，确实会带来一波机会，但也是结构性的，这些地方原来也是很多房企布局的城市，新规出来之后，添一把火。但对原来已经不太“受待见”的三四线，新规并不会让其活跃起来。

　　另外，除了本次的22城，二线城市还有12个没有被纳入，艾振强预测，后续走热的可能性也比较大。而都市圈中相邻的城市之间，应该会有一个沟通机制，如果供应时间“撞车”，可能会引发土拍市场的两级分化。

　　集中供地模式会打乱房企拿地节奏

　　艾振强提出：如果按照网传集中供地模式执行，会打乱房企现有的节奏，因为以前是“多对一”，往后是“多对多”，如果某些城市或地块过热，后续可能还会要求房企只能参拍某一块或几块地。对房企的研判能力要求更高了。

　　总体来说，有利于大规模房企，特别是国央企。当然，有些规模房企，现在负债率也比较高，受三道红线的制约，未来需要不断降低负债，集中供地，一次要拿出大量的保证金以及后续的出让金，对他们来说，压力很大，虽然可以联合其他房企一起拿，但会被迫放弃一些地块，影响其规模增速。

　　未来，在“三道红线”+房贷集中度+土地供给侧改革的多方管控下，艾振强认为房企的应对之策，就是提升自己的经营和周转效率，同时，在产品力上要不断提升。当然，不同规模的房企其实会略有差异，比如中小房企要么退出22城的争夺，要么与大房企成立平台公司一起合作。

　　在地产主业各维度的调控“堵住”的背景下，房企的多元化业务赛道上，艾振强预测开发商会大力发展租售业务，今年初，龙湖，万科，碧桂园都推出了新品牌，未来陆续还会有房企进入这个赛道。

　　一方面，租售业务的赛道确实很大，去年二手房的交易额已经达到7万多亿；另一方面，近年来，房企被中介渠道绑架越来越厉害，2019年，新房渠道销售额只有2万亿，去年达到了4万亿，今年很可能达到6万亿，开发商旗下的物业做租售还是有一定的优势的，也有不少成功的案例，能够减小对中介渠道的依赖。