公摊面积到底该怎么算？

近日，有关“房屋公摊面积”的话题引起舆论热议。特别是在如今房地产税越来越近的脚步下，公摊面积意味着额外的费用，再加上已经存在的物业费，消费者显然不太乐意。《人民日报》、《光明日报》相继发文，质疑房屋公摊面积的合理性和公开性，这也让“公摊面积”这笔“糊涂账”将被重新审视。

公摊面积成“惯例”

长江周刊记者走访发现，随着城市进入高层时代，公摊面积成为一种“不成文的规定”，每家在售楼盘都会明确告知公摊面积的比例。

所谓公摊面积，指的是分摊的共有建筑面积，是指每套商品房依法应当分摊的整栋楼公用部分的建筑面积。一般情况下，6层以下的住宅，因为没有电梯，所以其公共空间面积小些，公摊在10~25%之间。高层住宅因有电梯以及安全通道等，公摊面积比较多，按照一梯一户、一梯两户、两梯三户等不同标准，公摊面积比例在20%~30%左右。销售人员一般会告诉客户，公摊面积的计算有这样的公式，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

据了解，这些计算方法在我国房地产销售法规中并没有明确的规定，多年来一直饱受各方的争议。不断有楼盘爆出公摊面积不合理，遭到业主的吐槽和抗议。

买房者一头雾水

今年55岁的孙先生做了二十多年的美容美发用品生意，有了一定的积蓄，名下的房产有3处。孙先生回忆说，2000年刚从老家来到九江城区，在开发区买了一套90平方米的商品房，“那时候几乎没有听说过公摊面积。”五年后，孙先生又在开发区购买了一套120平方米的大三居，售楼人员告诉他，公摊面积约10个平方，主要是楼梯间以及小区绿化等。第一次听说公摊面积的孙先生勉强接受了开发商的做法，毕竟还有一些赠送面积，那时候九江购房要为“公摊”买单已经是“惯例”了，几乎所有楼盘都有公摊面积。

2015年，孙先生为儿子购置婚房，在濂溪区一家楼盘选了一套电梯房，面积为143平方米，售楼部表示公摊面积约占20%， 具体多少要等办理房产证时才知道。两年后， 孙先生在房产证上看到实用面积仅为114平方米，有近30平方米的公摊面积。以当年6000元一平米来算，近20万元全是“冤枉钱”。

“这些都是开发商玩的猫腻，把各种费用都转嫁到消费者身上。”孙先生愤怒地说，公摊面积没有合理的法律依据，但在房地产日益火爆的时代，只能说一个愿打一个愿挨。

孙先生的经历不是偶然，如今九江大部分购房者都接受了房屋“公摊面积”这个设定，但是对公摊面积怎么得来，以及自己最终得到的房屋的实际使用面积到底多少并没有多少人去较真。

按照房产部门规定，目前九江住宅性质的房屋公摊面积应该不超过20%，商业性质的房屋公摊面积不应该超过30%。长江周刊记者走访市区几个楼盘发现，售楼人员都不会主动提及公摊面积，只有在购房者询问时才会告知，而当购房者询问这个公摊面积是如何计算得出时，大部分销售者都不能清楚给出答案。记者在濂溪区某售楼部询问公寓的公摊面积时，售楼人员解释，“我带您去看下样板间吧，这个公摊面积我做了这么多年都还不清楚，说出来您也没有直观的感受，不如我直接带您感受下，您觉得面积可以就可以。”而在城区另一个公寓楼盘，记者询问30%公摊占比为何如此高，销售人员解释说，“因为我们的电梯很多，五户三梯，自然公摊就上去了。”

销售人员语焉不详，购房者自然不清楚公摊面积从何而来，更不知道自己房屋公摊到底多大，更别提真的拿尺子测量房屋的实际实用面积了。

那么，这个简单的算术，到底是怎么计算的，是不是就是简单地用房产本上的面积减去公摊面积得到实际使用面积？

公摊面积怎么算

在现行法律对公摊面积的规定少之又少的情况下，购房者怎么样才能确保自己的利益不受侵犯呢？

公摊面积包含了楼栋公用门厅走廊、变电房、电梯平台、电梯井、公共墙面、保安值班室、公用管道、小区绿化等，而车库、车位、锅炉房、仓库、人防工程、物管用房，开发商自用房等则不能包含在公摊面积内。如果有销售把上述这些内容混为一谈说不清，那消费者就要小心了。

房产部门提示，公摊面积的计算其实不复杂，建筑面积减去套内面积就是公摊面积。而所谓套内面积也不仅仅指套内的平方数，它是指套内使用面积与墙体面积、阳台面积之和。如果我们在实际拿房时用自己测量的数据来算公摊面积，忽略墙体面积这个因素，一般会出现误差。此外，封闭式阳台才算全面积，未封闭阳台一般只算一半面积。在购房中要弄清建筑面积、套内面积的具体数据，以免被偷梁换柱。

公摊面积包括内容众多，除了销售人员经常挂在嘴边的“电梯用地”，还有小区绿化和电房等小区公共设施。而房屋的公摊占比往往在建成前就已经出来了。开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况。只是如何计算，到底小区绿化多少面积，楼梯通道多少面积，购房者却难以知情。购房者在入手前，可以向开发商索取公摊数据；也可以查阅所购房产设计单位、规划单位、测绘部门等机构的相关文件；还可以查阅购房合同中约定的公摊面积。