买房子知道这些 就肯定亏不了！

教授这两天看到一则关于买房的文章，《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》文章在网上传播，引起很多网民的共鸣。

在房价居高不下、调控不断加码的背景下，越来越多的人开始追问：

既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?到底公摊面积是什么怎么算的?

很多人在买房的时候应该遇到过这种情况，买房时介绍上面写的是90平米的，结果最后到手室内实用面积大概只有70平米左右，剩下的那20平米到哪里去了?

问房产公司，得到的回应是，90平米里面，有20平米是算到公摊面积去的。

何谓公摊面积?

公摊面积是指公用建筑面积，是由整栋楼的产权人共同所有的公用部分的建筑面积。

其中包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

公摊面积是怎么算出来的?

以下是公摊面积的一个计算方式：

公摊面积=公摊系数×套内建筑面积

那么，公摊的系数又是如何产生的?

公摊系数=总共分摊面积÷(套内建筑面积×总套数)

套内建筑面积的计算方式：

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

比如，你买了一个100平米的房子，这100平米，叫建筑面积100平米，因为中国绝大部分的城市，买卖房屋的时候，是按照建筑面积来计算的，建筑面积100平米的房子，它最终的一个使用面积是要除去你的公摊部分的。

公摊部分如果是20平米，那么你的房子最终的使用面积，就只有80平米。

公摊面积小点，是不是更好?

话是这么说没错，但如果我们的公摊部分越小，结果却不一定是你想的那样子，公摊面积小了，那么说明整个房子的公共部分就变小了，例如，整个走廊过道很小、电梯很窄，整体就会让你感觉这个房子品质不高，很局促。而且住起来也不是很舒服。

公摊面积大点呢?

如果公摊面积过大，你花的钱就全部都在公摊上了，你的房子如果是100平米，那么使用面积大概就只有75平米或者更小。

公摊面积，是怎么诞生的?

百度了很多，关于公摊面积是怎么来的，几乎没有一个肯定的答案，但是全世界只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积。

首先，按照建筑面积来计算房屋的价值，这基本上是一件古已有之的事情，当人类社会出现了私有制和私有住房之后，特别是出现了房屋买卖交易之后，就有丈量房屋面积来进行交易的先例了，这个历史可能已经有几千年的历史了。

其次，公摊面积到底是从何而来的呢?网上曾经有一种说法，公摊面积是李嘉诚在进行相关房地产开发的时候所采用的一种做法，后来被香港其他开发商所共用，这个说法是否可靠，我们难以判断，不过从网上找到的其它一些资料可以发现，国内媒体上头次出现关于公摊面积的论述是1996年的一次法学期刊上出现的，涉及到一次法律官司，讲述的是1993年的一起房地产交易纠纷，那么可以这么理解，在1993年之前就已经有了公摊面积这个情况。

如果仔细追溯中国的房地产市场特别是商品房市场的发展历程，可以发现，在建国之后的相当长的一段时间之内，国内一直处于一个福利分房的时代，房子是由单位福利分给职工的，所以也就不可能有什么公摊面积这种说法。

改革开放之后，各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式，于是才慢慢形成了商品房这个制度，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式，1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度，而公摊面积估计也非常有可能是从香港引进的，因为香港在2013年之前进行房屋销售的时候采用的就是建筑面积计算方式，也就是使用面积(套内建筑面积)+公摊面积的方式。

自2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。(特别说明一点：香港的“实用面积”，相当于内地的套内建筑面积。)

物业不同，公摊面积不同

第一：别墅

独立别墅，没有公摊，因为他是独立的，不跟别人分摊，你的别墅500平米，这500平米都是你的。

第二：连体别墅

有一些公摊，但是非常少，一般都是在2%-6%之间，因为有一个共用墙体的存在，所以要把这个面积算进去。

第三：多层建筑

一般是指1-6层的住宅，它的一个公共公摊面积大概是在7%-8%之间，如果加上了一个电梯的话，大概就在15%左右了。

第四：高层

就是我们现在见的最多的这种30多层的楼，这种住宅的公摊，做得好的大概是在20%，如果做得差的，会在20%-25%之间。

第五：超大型的点式住宅

所谓点式住宅，就是很大的一栋楼，一层里面有10户-12户住户，这种的话，公摊就会非常大，因为户数越多，你需要的公共空间、走道、消防楼道、电梯空间等等，它占得位置和空间就会越大，所以它的公摊相对而言也会非常大，一般这种，公摊大概在30%-60%。

所以说，在买房子的时候注意公摊面积非常重要，因为你花的是建筑面积的钱，但你享受的是套内面积的空间，所以把钱和空间，公摊系数，这几个算法想清楚了，这样自己在买房子的时候，就会明明白白，清楚了解自己最后住进去可以使用的面积是多少了。