如何安全地买房子？

当下房市风起云涌，因为买房子而形成的诉讼，也层出不穷。笔者是青岛市律师协会婚姻继承、财富传承委员会委员，最近办理了多起房屋买卖诉讼，现将一些心得体会分享给大家。

一、尽职调查

你做过尽职调查吗？一套房屋的交易现在基本上几百万，假如一个企业家做一个上百万的决策，一般是需要律师去做尽职调查的，所谓知己知彼吗？在没有摸清对方底细的情况下，企业家是不会贸然决策的。反观我们老百姓，把买房子当成了到农贸市场买白菜那样简单，一般到中介一打听，到现场看个房，再看看房产证原价，就直接掏出几十万的定金给人家，发生争议的时候，是一地鸡毛，悔不当初，要是当时好好调查一下就好了。需要调查什么呢？

查房 & 查人

1、查房子的权利状态

也就是查清房子的身份，是普通商品房，还是经济适用房，是限价商品房，还是购买的公房？有没有抵押？有没有法院查封？单独所有还是共同所有等？

注意，不是轻易相信卖家出示的房产证正本，要以不动产登记簿为准。

一个房产证在假证市场上的交易成本是很低的。根据《物权法》的规定，房屋的物权归属状态是以不动产登记部门的不动产登记簿为准的，因此，一定要到不动产登记中心以地址查房，详细了解预购房屋的档案，最好是让工作人员给你出具书面的房屋基本信息登记表。

2、 查房子权利人的情况

在不动产登记簿上载明的权利人，此人一般就是这个房子的主人，签订买卖合同要和他签约。假如这个房子是单独所有，还需要调查核实房主的生活现状，是单身，还是已婚？假如已婚，这个房子有可能是夫妻共同财产，你要核实其处分房子是否征求过配偶的意思，签约时要求房主夫妻一起在合同上签字，以绝后患。这时候，有人会说了：“有这个必要吗，不是有善意取得制度吗？”是的，假如你有空闲时间应付官司，你可以不去调查。

假如，房屋权利状态是共同共有，那需要全体共同共有人在房屋买卖合同上签字，否则，你是无法过户的。

二、预告登记

一套好房子，可能有多个买家，卖家可能和多个买家签合同，然后再择优录取，选择一个最佳的交易对象，无非就是想卖个好价钱。因此，不要天真地认为你签约交钱了，这个房子就是你的了。

那么如何规避，房主一房多卖呢？

《物权法》为我们提供的绝佳的工具，预告登记。你只要预告登记了，就把房子提前锁定了，就完全规避了一房多卖了。

总之，在房屋交易之前要查清交易标的权属状态，还要查清交易相对人的身份情况，既要查物，也要查人。最好的办法是聘请专业人士帮你进行尽职调查，进行合同拟定，以便更好地规避交易风险。