四年一轮回!楼市出现重磅信号，买房人要小心了!

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复盘楼市四年，我们发现一个重要规律

四年一轮回!中国楼市从2014到2018，经历了全面刺激(14年330起)和紧急收紧(16年930起)两种调控方向，几乎动用了政策工具箱里的所有工具。从大涨到大落，这四周年究竟经历了什么?背后又有何惊人规律?

第一阶段:全面去库存--一线城市率先领涨

2014年，在疯狂的大跃进之下，楼市面临着一地库存的尴尬，与此同时地方债务也是直线上升，经济下行压力开始显现。

这时候，地产夜壶重新登场，"去库存"大业拉开大幕。

14年6月起，各大城市的限购取消，打响了全面宽松的第一枪，2015年的"330"新政，更有五部委出手联合救市，将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年;此后央行3次降息、2次降准，极大地刺激了居民的购房热情;而15年的"930"新政，利率优惠叠加低首付，信贷处于开启全面宽松，金融上为炒房提供了各种方便。

效果立竿见影。不久前还一地鸡毛的楼市瞬间满血复活，热点城市开始复苏。

第二阶段:因城施策去库存--二三线接棒上涨

然而，虽然楼市已经起死回生，但是却处于"冰火两重天"的格局之中--一边是一线核心城市的暴涨，一边是广大二三线城市的遇冷。数据显示，2015年9月，一、二、三线城市商品房销售面积同比增速分别为22.8%、7.7%和6.0%，房价同比涨幅分别为12.0%、-1.6%、-3.5%，市场存在区域分化严重、二三线城市去库存力度不及预期的问题。

去库存尚未完成、同志们仍需努力!

于是，在2016年的217契税新政之后，全国性政策退出，开始强调"因城施策"。那些涨得太快的热线城市，开始收紧，上海、深圳、广州、南京、北京都先后出台政策;同时，非核心城市继续去库存，在宽松政策的推动之下，被一线城市封锁的资金，开始向非核心城市转移，于是，在一线城市冰冻之后，二三线城市接棒上涨。

数据显示，二三线城市房价一路上扬，到16年9月分别同比上涨14.9%和6.8%。二三线城市销售大幅回暖带来库存的快速去化:以一度库存淤积严重的西安为例，16年3月-9月商品住宅出清周期由13.3个月下滑至7.7个月，库存已降至合理健康水平。

第三阶段:欠发达区域去库存--三四线离奇暴涨

此时此刻，综观全局，去库存成效显著，但欠发达区域库存仍然较高，三四线城市和小县城大量的房子，仍然是严重过剩。

没办法，这些三四线城市，要经济没经济，要产业没产业，谁会愿意买他们的老破小?

但是，国家的智慧是无限的，我们想到了绝世妙招--棚改货币化安置!

17年3月两会提出"要因地制宜、多种方式提高货币化安置比例"、17年5月国务院常务会议提出"在库存量大、房源充足的县市进一步提高货币化安置比例。"具体而言，16年计划新开工600万套，实际开工606套，货币化安置比例48.5%，相比15年大幅提高18.6个百分点;2017年计划新开工600万套，实际开工609万套，货币化安置比例60%(估计)。

国家撒钱给地方政府进行棚改 → 农民拿到钱产生买房需求 → 楼市预期变好房价上涨 → 炒房客纷纷涌入 → 政府抓住机会卖地收税 → 赚到钱还给国家 → 剩余的填地方债窟窿 → 炒房客紧急寻找接盘侠 → ……

在棚改的刺激下，那些2015年房价不过3000出头的小县城，如今已经纷纷超过万元了!

回看 2014-2018这轮地产的小周期，其实就是一个去库存的完整周期，在"涨价去库存"的号召之下，居民们疯狂地"举债赌国运"，于是楼市的杠杆，就这样从地方ZF和开发商的手里，成功转移到了居民的手里。

如今，去库存大业已然宣告结束，成功实现了杠杆与债务的大转移。18年4月商品住宅库存2.85亿平，同降24.5%，已降至2012末的水平。

那么，接下来会发生什么呢?

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当然，在"因城施策"的大背景下，地方政府与中央出现了暗流涌动的博弈，国家关上了炒房的门，地方背地里却悄悄通过"抢人大战"等形式开了一扇窗。

但总体来看，都是遵循着板块轮动的思路，通过大水漫灌式的货币宽松，以降准降息及放松限购限贷等措施刺激楼市，在核心城市房价提升、库存清除之后，迅速锁死流动性;同时放开口子，以棚改货币化安置等方式推波助澜，引导资金向广大非核心城市转移;去库存大业完成之后再锁盘，如此，天量的资金，就被牢牢地锁定在了楼市中!

如何既要保证泡沫的高度，不让它拖累地方的收入;又要保证泡沫的牢固，不让它引发风险?

显然，就是锁住流动性。一方面，通过"限购""限贷"等方式，提高买房门槛，让想进的人进不来;另一方面，通过"限售"等方式，买了不许卖，让想出的人出不了。

如今，在去库存大业宣告结束之后，调控已经转向三四线城市，"限售"的信号，悄然出现。

上周，湖北宜昌发文，明确要求在城区内购买商品房的，自签订住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。显然，限售会成为楼市去库存之后的标配。

这就好比是建了一道坚固的围墙。不让房价在高位大换手，不让兑现房价上涨的浮盈，让你的财富无法变现，炒房炒成房东!

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有一种财富，叫做纸面财富

钱，只有落袋才能为安。在各类庞氏骗局中，在妖股横行中，虽然资产的价格再高，也终究是纸面财富而已。

任何的投机游戏，想要赚钱，就是 要确保快进快出，自己不会接最后一棒，绝对不让标的物在自己手中停留太久。否则自己就成为了接盘侠。

国内的住房市场虽然资本属性极强，却不能做到，从买房到拿到房产证再到可以出售，中间需要数年时间。

所以别看现在行情那么火爆，一旦买入，你就没办法离场。房价不会降，但你要用漫长的时间来消化泡沫，而且找不到下家。就像买战时的古董一样，不停的补贴养护成本，无法套现。

一旦流动性被锁定，那么房价即使上涨，与你没有关系，因为你无法兑现房价的浮盈;而比这更糟糕的是，你还要承受房价下跌的风险!

6月25日，北京传来一个大消息--国开行总行宣布:回收棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来也多以实物安置为主。

看来，棚改货币化安置，这个造成三四线楼市暴涨的最大动力，现在也要枯竭了!看来，这些过去疯涨的城市，现在终于要凉了!

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比房价下跌更可怕的事

如果说这只是三四线城市的风险，那么接下来一个风险，是无论你身处何地都要面对的--你可能会买到质量更差的房子，甚至拿不到房子!

随着各种融资渠道的收紧，尤其是"资管新规"落地，开发商的资金越来越紧张。到今年到一季度，上市地产商的负债率近80%，房地产行业存量债余额有约1.4万亿，在所有产业债行业中排在首位。

开发商的资金紧缺、压力山大，势必会降低房屋的质量;而比这更危险的是，一旦有开发商撑不下去倒闭或被他人并购，其在建楼盘很大一部分将成为烂尾，让你损失惨重。

目前，银行也早已先知先觉了。去年底，一外地四线城市开发商楼已建好，突然银行不给放按揭贷款，借口是银行缺钱。

做生意是要有本钱的,借钱是要还的,投资是要承担风险的,做坏事是要付出代价的!

毕竟历来，从来就没有全民一起发财致富的道理。在这场资产潮起潮落大游戏开幕的那一刻起，注定要有人为疯狂投机买单，注定要有人为之付出代价。