房价究竟是涨还是跌，离不开这几个关键词！

最近一段时间，全国各地密集发布房地产调控政策。仅5月以来，就已经超过120个城市发布房地产调控文件。此外，多地密集出台人才落户政策。但无一例外均被解读为寻找新的房地产接盘侠。令人眼花缭乱的各种政策，让本来逐渐沉寂的房地产又成为老百姓追捧的新热点。

很多本地的朋友多次向我打听对房地产的看法。问得最多的就是"房价究竟是涨还是跌"。

今天我就说说我对房价究竟是涨还是跌说一点自己的看法。

要说房价究竟是涨还是跌，那就一定离不开几个关键词：经济环境、政策、原材料。

—1：环境

（一）没有房子，就找不到媳妇。

这句话在很多购房者父母嘴里说出后，让我感觉房子和媳妇决定很多单身男性及家庭的未来生活方向和幸福指数，房子是幸福的载体，中国人历来就有“宁可食物油，不可居无所”的说法，足可以看出房子对一个家庭的重要性。

（二）没有房子，孩子要回老家上学。

这是关于孩子起跑线的问题，不管是公务员、商人、工人、农民无一不希望自己的下一代能更优秀一下，让孩子不要输在起跑线上，是为人父母能做到的最基本的，县城内的学校和乡镇的学校差距显而易见的。

（三）全国债务水平已经非常高。

2014年国家债务清查，我国地方债已经突破24万亿，规模超过德国GDP。截至目前，全国债务总量已经超过76万亿，地方债总量略微下降至22.22万亿。人均债务已经接近5.5万元。2017年我国仅有6个省（直辖市、自治区）财政收入盈余，总额约3万亿，其它31个省市财政亏空总额超过5万亿。从全国看，2017年地方财政亏空2万亿。

而自税务改革后，房产企业缴纳增值税一项就达到房款的10%，还有拍地要交税，购买建筑材料要交税...........，没有房产销售的远转，这些债务谁来还？

—2：政策

（一）环境要求：

近期对环境的要求越来越高，以前总是听说县城某个项目由于资金缺乏，建筑的速度非常慢，甚至停工，只能提前收取定金来维持，近两年停工的都是环境监测的来了，环保来检查配新设备要求停工等等，本来一年能完工的工程，愣是用了两年，房子盖出来的比原先慢一倍。

（二）二胎政策：

二胎政策促进很多家庭由两居室更换成三居室的同时，因为二胎的来历，作为父母的责任翻倍，提前给大孩购置房产，趁自己年轻可以多带些款，以减轻年长后的负担，使之现在的购房人年龄不断年轻化。

（三）旧城改造：

房地产的火热造成是人都知道开发房地产是有利可图的，旧城改造基本上是本村或原址单位开发，大多没有开发经验，出售前现安置，造成安置起来时间和数量均都无法预计。

我们的房价严重受到政策的影响。房地产市场不是完全的市场经济，但同时又不是完全的计划经济。

我们都发觉一个规律，每次房地产市场火爆的时候就会密集出台政策，但每次的政策出台都会让观望的人们再次失望，因为越调整房价越高。这里面很多人有一个误区，很多人以为政策调控的目的是要让房价下降，其实恰恰相反，调控的目的是让房价不下降。

—3：建筑成本

现阶段，建筑成本基本分为以下几项

（一）土地成本；

自旧城改造政策以来县城内基本没有拍地，近期在沂源县北刘庄地带拍出两块土地，面积不大，两块仅二十几亩，成交价已经达到两百多万和三百多万每亩的税前价格，如果按照盖二十层的住宅计算，每平米的土地税前成本已经突破两千。

（二）建筑材料、人工成本：

沙子、水泥、钢筋相比2016年价格均上浮1-3倍。建筑工人大多都是五十岁以上的，中年人除了大型机械操作手有几个，工地上难得见到年轻一点的面孔，不知道再过几年，还有没有人能做工地上的工作的。

（三）税金：

契税、印花税、营业附加税、土地增值税、企业所得税、增值税.........光看名号就让人明白大头在哪里。

要买房，首先需要弄清楚究竟买房干什么。无非是两大类，刚需和投资。

没有遮风挡雨的住处需要买房这叫刚需，为了将来房子上涨实现个人财富增值这叫投资。

我的建议是，买买买。

刚需房，无论什么时候都必须买，不买就没有丈母娘。而且刚需房的人可能短期内只会买这一套房。将来无论房价如何，你都必须在里面吃饭睡觉，对你的影响都比较有限。下手要尽早，因以上原因，房价会一直涨，不管涨多张少，早买的都赚了。

如果是投资，从目前的宏观环境来看，虽然淄博房价均价上涨到8226 元/平米，一栋120平米的房子的价格约近壹佰万元，但是银行存款与人民币贬值存在很大差异，之前买套房子作为保值工具的，都是对的。