四房得有130平方米以上才不算“鸽子笼”

房价的上涨，以及新的购房群体的崛起，带来了新的需求：刚需兼顾改善，市场也因此出现了不少创新房型。对比发现，四类创新房型产品在平面或者空间的设计上更加合理，使用效果更好。

房型创新仍在持续

需求在不断变化，产品随之也发生着变化。就楼市而言，因为房价的上涨，不同类型购房群体的更迭，甚至包括政策的变化而带来的新的需求，都要求市场提供相对应的户型产品，因而户型的创新仍在持续。

楼市经历了黄金10年，最大的变化莫过于房价大幅上涨，这使得市场对户型面积的态度产生了微妙的变化，有之前的单纯追求大面积，逐渐转变为实用，因此我们经常可看到这类产品，在满足房间需求的前提下，房间数量不变，但房间面积却变小了，其直接好处就是降低了房子的总价;还有一种就是在面积不变的情况下，房间数量增加了，提高了空间的使用效率，如90平方米的三房。

当然，为了提高空间的使用效率，开发商在设计方面下足了功夫。比如：通过消除长过道、削减非必要功能的主卫生间和独立餐厅等，使得房型变得紧凑;或者将各功能空间环绕布置，消除异形空间、优化开门方式等，让户型面积使用变得更加合理;另外，各个功能空间面积分配上也做到主次空间面积得当，以及充分利用收纳空间等。

此外，新的购房群体的崛起，也对户型创新提出了新的要求。比如80后已经逐渐成为房地产的购买主力，他们正在从刚需向改善转变，与此同时，又恰逢“二孩政策”全面放开。那么，如何在房价不断上涨与80后换房需求之间找到平衡，并推出相应的产品，就成为开发商重点研究的问题。

当然，尽管有不少户型号称是创新房型，但实际上只是概念炒作。目前，经常看到有房企号称推出各类“时尚版”、“舒适版”甚至“豪华版”创新房型产品，但大多数产品总体上并未脱离原有设计思路，只是个别地方做了一些改动，所以算不上真正意义上的创新产品。购房者还需仔细甄别。

四类房型各具特色

市场上创新房型主要满足不同类型的需求。本刊不动产研究中心通过对近期市场推出的各类创新产品梳理发现，主要有四类产品比较有特色。

成长性房型：满足不同阶段需求

这类户型可应对不同时期的需求，房型可以灵活调整。随着房价的上涨，刚需户型不再只是满足基本的居住要求，须兼具功能性与舒适性，并能够满足一段时间内家庭结构变化的需求。

近期招商地产针对“二胎政策”，就推出了一个适应二孩在成长不同阶段(包括婴儿期、儿童期、青少年期 、成年期)不同需求的户型产品。据了解，该户型面积为125平方米，属于3+1房。在户型设计上，首先利用入户的封闭阳台，作为老人房或客房，多了一个房间;而北向的孩童房，在孩子处于婴儿期和儿童期时，可跟主卧打通，在婴儿期作为主卧的书房，儿童期则方便家长照顾二孩;到了青少年期将打通的墙封闭，使孩子和父母均有私密空间;直到成年期，孩子离开家庭，南北的双孩房间根据需求更改为不同功能用房。

小面积复式型：在层高上做文章

四房，在一般人的印象中，起码得130平方米以上才能实现，否则就变成“鸽子笼”。但目前有一些小面积产品，完全能达到这种目的。

记者了解到，今年以来出现了一种创新刚需户型，层高达到了3.5米以上，可以利用层高完成立体空间上的小三房改造，并利用层高“多”出来的空间完成收纳储物，增加房间的空间使用率。其买一层送一层的设计，让户型更加多变，可塑性非常强。

上海某项目推出45平方米的LOFT产品，由于采用4.5米的挑高设计，所以完全能够在空间上做文章，实现从单身到三代同堂的居住需求。据了解，该房型主要通过调整上下两层各个居室的功能，完全可以满足最多达到6口人的居住需求。当然，由于面积不大，该房型在一定程度上牺牲了居住的舒适度，但解决了整个家庭的实际需求，所以不失为一种较好的房型。

迷你别墅：满足改善型需求

只有90平方米的别墅，相信绝大多数人会认为这种产品不靠谱，但实际上并非如此。

其实，这类产品的优势在于户型创新，使得使用面积大大增加，从而实现别墅生活。如上海某开发商在重庆(楼盘)开发的一个项目，建筑面积为85平方米的联排别墅产品，房间数量也实现了四房两厅三卫，与普通联排别墅并无二致，实际实得面积约220平方米，赠送率高达160%。那么它是如何实现的呢?

据了解，该别墅通过将地下室挑空设计，得到免费的两层地下室面积;将6.6米客厅挑空，地上二层得到一间免费的卧室;再加上9.6平方米室内采光井挑空，赠送前院花园、屋顶花园，最终实现了四房两厅三卫的类别墅级功能空间配置。90平方米别墅的户型设计以“功能布局紧凑合理，善于借鉴面积”为主旨，利用各个户型技巧，进行可变空间的改造及附加空间的利用，从而达到小别墅、大空间的目的。

据了解，目前小别墅产品在市场上已经变得较为常见，开发商在产品户型设计上下足了功夫，如世茂推出一款产品，建筑面积仅59平方米，但使用面积却达到了240平方米，此外，包括碧桂园、龙湖等开发商，也推出面积在100～140平方米之间的小别墅，但实际使用面积均超过200平方米。通过赠送面积实现别墅产品的尺寸空间，并让购房者感到物所超值，这是小别墅的优势。

极小公寓：让创业者有个家

有建筑面积仅12平方米的公寓吗?答案是“有”，其主要客户群体为首次置业者，尤其是创业者。

据了解，万科推出一款名为极小公寓产品，面积最小的只有12平方米，大一点的有18平方米和25平方米。这种公寓产品面积虽小，但功能齐全，号称“全能百变公寓”，带有独立卫生间，同时还带有开发式的阳台，可以摆放洗衣机、晾衣服，主要适用对象为单身群体或创业初期的年轻人。该公寓的使用率极高，功能也可多变为工作、休息、聚会三种模式。更为重要的是，这种住房便宜，房价为大多数年轻人所能承受。当然，这种公寓内部布置非常有讲究，如带滑轮的可移动办公桌可变身为移动小办公室，还能当餐桌用，折叠沙发可自由变换为沙发、床、座椅等，收纳柜也能很好地放置杂物等。