““之年——房地产资本主义大幕拉开

2016年可以称得上“”之年。

一线城市中，上海因为频出引来各方关注，8月17日融信110亿拍下内环一块住宅用地引爆市场，刷新了全国土地成交史上最贵纪录。扣除商业配套以及配建保障房，实际楼面价约11万元/㎡，可售面积楼板价14.3万/㎡。

这股热潮在二线城市蔓延开来，8月18日郑州拍出了年内第8个，且新3.7万元的楼面价已经超过了广州“同行”。此前，恒大、万科、雅居乐、荣盛等地产商均先后刷新过郑州土地单价纪录，正商、碧桂园等也纷纷夺下区域双料。

这只是全国一二线城市土地狂热的缩影。房地产咨询公司世联行报告称，北上深三地的楼面价甚至已超香港。

在豪宅市场，中国的购买力更是让其他国家相形见绌，上海已经悄然成为了全球最大豪宅市场。中原地产统计， 今年上半年，上海每套价格超过2000万元人民币的“豪宅”，一共成交了1597套。与全球最贵城市进行横向对比发现，上海今年上半年已成世界第一。

种种迹象表明，房地产早就不再只是遮风挡雨的一隅之所，而是打上了深深的金融烙印。原《第一财经日报》总编辑秦朔在一篇文章中写到:

房地产是一个民生主义的基础产业，还是一个高度金融化、资本化运作的产业，或者两者兼而有之?在2016年，可以确定，中国一线城市的房地产市场正在告别人本主义、民本主义，和普通人的保障、安居没什么关系，而成为富人、发展商、金融机构、政府、理财产品投资者之间的接力游戏。同时，资产者和无产者的财富鸿沟再次加深。

他将此称之为房地产资本主义阶段，也即资本主导的阶段:

从微观看，房地产资本主义意味着，房子不只是房子，土地不只是土地，充分运用金融工具做房地产，把房地产当成金融和资本来运作。一旦这种思维和操作模式成为房地产主流，就从产业时代进入资本时代。

而且中国房地产资本主义还经历了自我发展的“蜕变”，几年前的捂盘、炒房还真是初级形式，如今资本运作才是更高级的形态，这样一来就更容易理解背后的逻辑。秦朔:

如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等，可以作为房地产资本主义的早期形态;现在则是中盘，就是大规模使用金融工具(贷款和金融机构的场外配资)，尽可能加杠杆，充分利用地价上升来扩张资产负债表;负债越多越好，用“负债”竞逐“资产”(包括房地产公司股权)，然后拉升资产价格，或者快速周转产生现金流，以现金流为依托进一步融资扩张。

最鲜明的例子还是融信。作为一家中小型房企，融信为什么能在土地市场搏杀地如此凶猛?微信公众号地产经纬曾解读过制造者融信的借债术:

融信之所以能够拿地疯狂，与其大规模融资有关。

融信拿地资金主要来自公司债。2016年1月，融信香港上市前后，就开始马不停蹄的发债。到现在，约发了110亿元的债。融信也通过其他手段获得资金，譬如发行ABS、出售子公司权益，但发债是它最主流的方式。另外，融信的债券融资都是无抵押的，简称“空手套白狼”。

融信发了这么多的债，是需要还的，大部分的债务需要在2年或3年内偿还。对于高达110亿元的债务重压来说，融信只有加快销售，以及进行债务筹措，也就是短债长还来解决。融信的发展方式有点像自行车，必须不断向前，一旦停下将会跌倒。

融信不光在资本市场筹措资金，其还通过入股莆田农村商业银行，与平安银行战略合作，进军保险业来完成其资本的积累。

尽管融信不断发债，但其资产比率不升反降，其中的关键在于土地评估值大幅提高，从而提高净资产来降低负债，负债降低后公司评级跟着上升，信誉越高接下来的成本就越低，简而言之:

融信资本运作逻辑是，土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值……

但这一切的根本前提在于，房价会不断上涨。

“过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求，商品属性)，另一部分可以用货币超发解释(投机需求，金融属性)，这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。” 方正证券宏观分析师任泽平团队认为，2015-2016年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发。

他提到，平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。