陕西楼市去库存现状调查:多楼盘选择降价销售

化解房地产库存是推进经济结构性改革的重点任务之一。尤其是在陕西省一些中小城市，房地产销售不容乐观，存量较大。那么，一些基层县区的房产销售缓慢的原因是什么？去库存的压力究竟有多大？有什么好的办法和措施进行“去库存”？来看记者对部分区县楼市库存现状的调查采访。

长武商品房库存约4100套 去库存需三年

长武县，是陕西省的西大门，素有“秦陇门户”之称。在县城的新区，一家名叫罗马假日花园的楼盘尽管售楼部显得气派，但是走近一看却大门紧锁 。附近的居民告诉记者，这家楼盘停止销售已经有很长时间了。

记者:这啥时间锁的门？

附近村民：大概是腊月二十几。

随后记者来到一家名为豪诚明珠的楼盘，这是一栋高19层的楼盘。这家楼盘的售楼部也是大门紧锁。几经联系，记者找到了一位工地的留守人员。

工地留守人员：老板资金链断了，老板跑了。

记者：这楼盘总共有多少套房子？

工地留守人员：304套。

记者：现在能卖多少？

工地留守人员：能卖30来套。

据了解，由于销售低迷，目前在长武县大约有四、五家楼盘的开发商出现了资金链断裂的情况，带来的连锁反应是楼盘无法完工、开发商跑路。那么，其它的楼盘销售情况又如何呢？记者来到一家名为朝阳星城的楼盘。这家楼盘规划建设10栋楼房共1202户，其中6栋为高层，4栋为多层。从去年十月对外销售以来，除了4栋多层是保障房不愁销售外，项目的两栋高层，销量也并不乐观。

长武县朝阳星城项目负责人林毓斌：有400多套住宅，销售到目前为止，销量已经接近百分之二十。

在长武县房地产管理站记者了解到，长武县近年来建设的商品房大约在2万套，各种类型的保障房大约在7000套。不包在建的2710套商品房在内，目前的商品房库存大约有4100套。

长武县房地产管理站站长曹信贤：得三年才能把库存消化完。

陕西待售面积已达近10年最高水平

在宝鸡眉县， 楼盘的销售状况也不容乐观。一家楼盘的销售人员告诉记者，他们的楼盘共有500多套房源，已经推出两年，但截止目前，只销售出去了一半多。

记者：为什么，你觉得原因在哪？

销售人员：现在以目前的情况来看，房子太多了，需求量反正有点少。

记者从眉县城建局了解到，眉县目前已经建成并取得预售证的商品房大约是6000多套，另外有3000多套正在建设，按照现在每年消化1200套的速度测算，消化完现有的房产库存至少得四到五年。

记者了解到，为了尽快销售，杨凌一家楼盘的开发商甚至推出了“房子无论大小，每年返还5%，十年返还购房总款50%”的销售策略。但是销售情况并不理想。

杨凌水韵天伦楼盘销售经理：相当于每年给你返利百分之五，连续给你返还十年。在杨凌示范区，目前商品房库存大约在40.11万平米，换算成商品房大约有3000多套，消化完这些库存大约得一年时间。在杨凌，保障房也存在大量闲置。在邰城家园保障房南区，记者注意到，这个小区总共建有32栋高层、大约1600多套房子，目前仍有16栋楼没有人入住，空置率达百分之五十。

楼房看守人员：空了可能今年都有三年了。

记者从杨凌示范区房产管理处了解到，除了商品房，目前杨凌的保障房库存大约还有27万平米左右。至于这27万平米的保障性房子卖完需要多少长时间，房管部门是讳莫如深。据省统计局的调查数字显示：截至2015年12月末，陕西省商品房待售面积达687.92万㎡，同比增长27.5%，待售面积已经达到近10年来的最高水平。其中，咸阳市、延安市和杨凌示范区商品房待售面积增长幅度较大，均超过了20%。以现有的增速计算，全省待售房屋去库存周期约为21个月。

房地产市场如何应对去库存？多楼盘选择降价销售

采访中，一些业内人士称，我省房地产库存积压问题之所以在县城和一些中小城市比较集中。这里面，除了经济下行压力加大的宏观因素外，还有政府和开发商对形势判断出现失误。

陕西省房地产研究会会长王圣学：主要的原因，一个是在前几年经济高速发展的时期，各地都在大干快上搞开发，特别是有些县城人口不是很多，经济规模不是很大，都纷纷上了新区，搞了新区开发,导致对增长预期、人口预期过大。

以长武县为例，全县共有18万人，其中县城人口三四万，在能源基地开发建设红火的时期，县上预计每年能吸引外来人口一到两万人，上马的房地产项目近20个。但是近三年以来，经济下行，外来打工人口急剧下降，一年仅能吸引两三千外来人口，房屋需求量随之急速下滑。这对商品房建设带来了冲击，造成房屋销售出现大量库存。

那么，眼下的房地产市场如何应对去库存？采访中记者了解到，一些开发商已经开始主动降低价格去库存。在杨凌示范区，一家名为“沁园春居”的楼盘开盘仅三个月就已经卖出了400多套房源，而他们的总房源不过700套。

沁园春·居楼盘负责人郑鹏涛：成本核算，均价大约在两千四五，略高于均价，就是两千六七。

记者了解到，杨凌的楼盘市场价大约在3000块钱，以略高于成本价但低于市场价销售，是这家楼盘取得好销量的主要策略。

除了房产开发企业主动寻求措施、破解积压库存外，省上也出台了去库存的组合拳：今年我省将完成28万套棚户区改造任务，并提出棚改货币化安置率不得低于50%，力争达到80%，通过这种方式消化一部分商品房；同时支持有意愿进城的农民进城购房。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，引导社会闲置房源进入租赁市场。省上还将继续发挥住房公积金支持和稳定住房消费作用，加大个人提取、发放个人住房贷款资金，让更多的人有能力买房。

行业专业人士认为，在去库存的过程中，地方政府应尽快出台更有针对性的政策和措施，对本地区的房地产市场开发做出科学、精细的规划。

王圣学：首先，要对本市县的未来的五年十年的经济社会发展水平、人口规模、流出水平做一个恰如其分的正确的判断；其次，要去掉依赖土地财政的思想。再一方面，对前几年下达的保障房，要是超出当地市县的实际的供求水平的，应该停止执行；把这部分转为棚户区改造。

中小城市尤其是一些基层县区去库存，不仅仅是将积压的房屋消化掉，更要建立起科学、合理、精细的规划，做好市场调研与对接，才有可能化解这一难题。当然，各地实际情况各不相同，如何推动消化库存压力还需要地方政府进一步探索，出台系列配套政策，来逐步解决这一事关社会经济发展的大问题。