天津二手房市场增长快 如何拉住脱缰野马的房价

每年春天都是楼市焦躁的季节。在全面去库存的目标下，今年春节后多地楼市迅速回暖，天津(楼盘)也在此行列中，但是随着北上广深一线调控加严，部分二线城市也出现政策收紧的情况。3月25日，春节后多地持续疯涨的楼市迎来调控新政的当头一击。短短一天内，上海(楼盘)、武汉(楼盘)，南京(楼盘)、深圳(楼盘)相继出台楼市调控政策，正式开始收紧楼市。

那么，这久违的调控收紧，是否会对你的购房计划产生影响呢?又能否拉住如“脱缰野马般”的房价呢?

各地新政来看看

3月25日，上海发布促进房地产市场平稳健康发展意见，要求严格执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳两年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照上海限购政策执行。随后，央行上海总部与上海银监会联合出台个人住房贷款调控政策文件，二套房利率上浮10%。文件规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，其首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，其首付款比例不低于70%，上述情况利率均按不低于基准利率1.1倍执行。

3月25日深夜，深圳出台楼市新政，对本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购两套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。同时，针对住房贷款方面，对购房人家庭名下在本市无房且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3 成;对购房人家庭名下在本市无房但近两年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

3月25日，武汉市发布公积金贷款新政，将职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。此外，武汉还将还贷能力系数由45%回调到35%这一全国通行的标准，并下调了缴存倍数法计算公式中的住房公积金缴存时间系数，系数普遍下调了0.2至0.5不等。

3月25日，央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。

新政促楼市“降温”?

在今年两会上，住房和城乡建设部部长陈政高曾表示，住建部现在的一项重要任务就是稳定一线城市和部分二线城市房价。如今，各地已陆续出台楼市新政，无疑是对这一表态很好的呼应。那么，新政到底能不能让持续火热的楼市“降温”呢?

搜房网房天下天津二手房认为，从门店的最新反馈，在房交会结束后二手房市场逐步趋于稳定，略有降温，受3月市场影响，目前新增房源的房主依旧看好预期市场，报价高于市场价格。但经过前期的需求释放及多轮加价，面对房主的非理性报价，购房者并不认可房主的加价行为，多持观望态度，买卖博弈开始，而非理性报价的房源或也面临有价无市的情况。房天下大区总监杨猛认为，目前的价格稳定，有需要的购房者可以根据自己的需求选择适宜的房子，从房管局官方数据来看，虽然目前成交量高于3月日均，但与市场情况相比具有一定的滞后性，大多是3月成交量的在途办理。预计4月份二手房市场与3月下旬成交情况大体相同，量价稳定，不会出现大的涨跌变动。

从去年下半年到今年3月份，二手房成交量价一直处于稳中有涨的态势。但随着3月下旬各地调控收紧，加之房主加价离谱，购房者多已陷入观望的状态。房天下大区总监李津表示：“陷入观望的原因大概分为两点，一是对房主的加价不认可，对于信贷环境及新政充满期待而持币观望;二是由于在前期加价过程中，房价已经略有上扬，导致购房成本增加，不能满足目前的购房需求。前一阶段成交量激增，促使购房需求透支，新增的刚性需求还未储备，也是目前成交动力不足的一个原因。”

津城房价来细分

从目前的市场情况来看，购房者较为冷静，楼市走势较平稳。那么数据监测方面，多地楼市又是怎样的情况呢?

近日，易居研究院发布了《近6年70城房价趋势报告》。报告显示，2015年年末70个城市的房价相比2010年全年上涨了9.6%，或者说剔除物价上涨等因素，近6年全国房价上涨了9.6%。

从房价定基增幅曲线来看，总体态势是增长的。其中，在2011年1月该定基增幅为3.3%;随后该增幅总体上小幅上升，但到了2011年下半年则保持略微下滑的态势;不过从2013年1月份开始，该曲线的上升态势就比较明显;在2014年4月份达到了历史高位，即15.4%的水平;随后受市场降温的影响，该曲线略有下降，到了2014年12月份则为9.1%;到了2015年该曲线略有抬头，到了12月份则达到9.6%的增幅。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从近6年全国70个城市的房价走势看，近6年共上涨了9.6%。2015年年末房价增幅相当于2013年6月、2014年11月的水平，而本轮楼市周期调整中增幅最大的点出现在2014年4月，增幅为15.4%。

天津通过几年的蛰伏，蓄势待发，在2015年上半年持续利好的各项政策刺激下，天津楼市也积极响应全国号召，价格大幅抬头。易居研究院数据显示，2015年年末天津新建商品房价格相比2010年上涨了13%，增幅在全国排行13;二手房价格近6年上涨了9%，增幅位居全国第16位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对天津房价的统计结果显示，在70个城市中增幅排全国第13，属于房价涨幅相对大的城市。从这个角度看，在2016年应该密切关注房价过快上涨的风险。

二手房市场增长快

房天下天津二手房认为持续利好的政策以及宽松的信贷环境给予天津楼市肥沃的土壤，新房和二手房都得到较快地生长。但天津的楼市比较特殊，在全国的范围属于稳定的，价格大起大落的情况可以说在近几年都未出现过，特别是在各项关于楼市新政出台及落地前后一段时间内，市场观望期较长，但是受政策影响的作用力要大于其他城市，影响的时间也会愈加深远。

以2015年的二手房市场为例，从搜房网房天下天津二手房提供的数据来看，3月底的新政出台至4月细则落地，天津市场的成交量稳定，价格稳中有涨，但在8月和10月同样由于政策市场量价出现下滑，但在10月以后至今年3月，除去2月春节假期成交热度降低，成交天数少，基本二手房市场热度迟迟不退，特别是在3月市场焦灼状态下，房主坐地涨价的现象数不胜数且价格增幅超出预期，都体现出受组合政策影响甚广，一直延续去年二手房成交活跃的态势，但纵观此段时间的量价走势，也不难发现，月度之间的变化幅度很小，曲线走势趋缓。

从天津市场的去库存周期来看，从2015年下半年开始基本上呈现了持续收窄的态势，说明市场基本在不断得到改善，同样此状态下，市场在刚需首改带动中，投资需求有所抬头。但随着一线城市和部分二线城市地方政策收紧的预期不断强烈，以及三季度后信贷环境愈加严苛，可能会促使后一阶段出现新的调整，从而打击投资投机需求的释放，自住型购房需求或受鼓舞，前期偏向卖方市场的天平或将归零，供求关系得以平衡。