业主能否以房屋质量问题拒交物业费?

案情介绍    

2010年3月27日，物业公司与朱某某签订了前期物业协议一份，该协议对双方的权利与义务、管理服务收费等内容做了约定。协议签订后，朱某某自2010年10月1日起未按照约定交纳物业管理服务费，经过物业催缴，仍未交纳，请求法院判令物业公司物业费用及逾期交纳的违约金。

朱某某应诉，主张其房屋渗水问题要求物业公司进行整改并赔偿。经一审判决后，朱某某不服判决，提起上诉。

法院判决

一审法院审理认为：朱某某主张其渗水问题要求物业公司整改并赔偿，根据双方的合同约定，物业公司并无此项义务，法院不予采纳。

如有房屋渗水现象存在，朱某某应另行主张权利。判决：一、朱某某支付物业公司服务费。二、对物业公司要求朱某某承担违约金的诉讼请求，朱某某以物业公司服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但朱某某并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，法院酌情确定朱某某向物业公司支付逾期缴纳上述物业费的违约金，对物业公司要求朱某某支付违约金的诉讼请求，法院予以部分支持，按欠费金额的20%计算。

二审判决：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，驳回上诉，维持原判。

律师评析

本案的争议焦点在于房屋渗水是否为物业公司的责任，拖欠物业费是否需要支付违约金。本文认为房屋共用部分维修主体是开发商和物业。

目前，房屋质量问题中常见的就是房屋漏雨和透寒，但维修及处理方式则各不相同。业主购买的房屋在保修期内出现质量问题，应当及时通知开发商，由其负责维修。保修期满，出现质量问题的，如属于共用部位或者共用设施设备，可使用启动房屋维修基金，并由物业公司组织维修；如属于自用部位的，则应由业主自行负责维修。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

 虽然法律已经明确规定房屋质量问题责任承担者为开发商，但是实践中还是有很多业主凭主观判断为物业责任。

本案朱某某为代表业主，即使一审法院判决非物业责任，其还是上诉，最后费时费力，法院通过强制执行判决才将此笔物业费收回。此判决明示物业公司胜诉，但是最后受伤的是双方。

众多物业合同纠纷中，房屋质量问题成为频率最高的拒交理由，从业主心理出发发生问题第一反应是找物业公司，物业公司可能将其请求提交开发商，但是由于现实原因，很多时候并未实质解决好问题。业主就开始拖欠物业费用，物业就开始了“讨薪”过程。

在其过程中，物业应该明确告知业主其问题承担者，业主更应主动维护自己的合法权益，双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园！