大发地产：面对港股市场的面试 能打几分？

    房企在奔赴A股和港股的路上，显现出不同的姿势。相较于万达、富力回A之路的君问归期未有期，港股市场已挤满了渴望在资本市场亮相的房企。2017年末，三盛、福晟相继通过借壳在港股完成上市，正荣也于2018年初成功挂牌。今年二季度刚开始，弘阳地产便递交了招股说明书，4月26日大发地产不甘人后，重复了同样的动作。

　　此前无论规模还是动作都相对低调的大发地产，此刻好似站上了《中国好声音》的舞台。面对评委席上抛来的“你的梦想是什么？”这一问题，大发地产在聚光灯下许下了“冲击千亿，甚至未来5年冲击3000亿元”的愿景。

　小房企大梦想

　　正当市场欲以好奇的目光打量这位“面试者”时，其官网却接连多日因服务不稳定而无法正常访问，这让原本就鲜有公开信息的大发地产显得更加神秘。

　　我们试图从已有信息入手，勾勒其大致的发展路径。

　　大发地产原名凯润房地产，1996年发迹于浙江温州，5年后，扩张至上海并将总部迁至上海，十多年来在上海总计开发五项物业，累计建筑面积达48.98万平方米，当前业务主要集中于长三角地区。创始人葛和凯已辞去管理层职位，鲜少露面，80后“二代”葛一旸全面接班，主持工作。

　　对于中小房企而言，复制规模房企高增长路径的有效办法便是引入其麾下成熟人才。弘阳地产如此，大发地产亦是。

　　2018年初，世茂集团执行董事廖鲁江告别效力7年的老东家，转投大发地产，担任执行总裁。纵观廖鲁江的从业经历，无论龙湖还是世茂，皆为千亿级房企。

　　廖鲁江新官上任即将火点向“规模”。他直言：“中型房企如果想要在未来活下去，此刻就必须拿出奋斗者之心，拿出敢叫日月换新天的魄力，招兵买马，战略进取，加速进入千亿级俱乐部，未来才有可能继续留在地产球场上继续踢球。”

　　千亿只是廖鲁江的小目标，其5年长期规划中将目光锁定在3000亿元的高度。

　　有梦想固然好，然而大发地产现有的“体质”能否支撑其跑进3000亿决赛点依然是最大的问号。

　　负债高企

　　大发地产的营收来源主要为物业开发及销售、商业物业投资以及经营和物业管理服务三方面。近三年里，三块业务均有增长，其中物业开发占比由89.2%增至97.9%，是大发地产绝对核心的业务，而物业管理服务逐渐边缘化至0.2%。

　　此外，大发地产旗下的商业物业主要为上海凯鸿广场、南京艾尚天地、南京凯鸿广场、港陆广场。数据显示，艾尚天地的营业情况向好，收入贡献逐年上升，2017年已占据商业物业总额的59%，与之形成对比的是凯鸿和港陆的颓势难掩。

　　大发对于规模的追求绝不仅限于口头上。

　　资料显示，2015-2016年，大发地产经营收益微减，但毛利和毛利率却均有上升。2017年，大发的经营收益由上一年的6.57亿元一跃至44.14亿元，同比大增571.84%，同期毛利率却下降了3.2个百分点，为近三年最低。

　　对于这一表现，大发地产表示，主要由于大发继续扩张位于长三角的地区业务，从而使得已竣工及交付的住宅项目数量增加、总建筑面积增加以及平均售价的上涨。

　　从项目布局来看，大发依然是一家不折不扣的区域性房企。

　　截至2018年2月底，大发旗下的24个项目构成为20栋住宅物业，3栋商业综合体及一个办公楼层，全部分布于长三角地区，总部上海有5个，其余19个项目分布于江浙皖三省。

　　这一布局让大发地产颇为得意，其在招股书中表示，长三角区核心城市的土储及高效获地能力是自身竞争力所在。

　　然而，大发地产现有土储总建筑仅为172.03万平方米，其中，可销售及出租的已竣工物业共计20.28万平方米，占总土地储备的11.8%；110.36万平方米的在建物业，占总土地储备的64.1%；41.39万平方米的持作未来开发物业，占总土储的24.1%。

　　除了上海、南京，大发地产大量持仓的项目均位于三四线城市。具体来看，安徽是其第一大土储所在地，占据了近半壁江山，安徽地区的土储主要集中在安庆和芜湖，其中安庆一地的土储便高达61万平方米，占据总土储的35%。浙江紧随其后，四成土储皆汇于此，温州、宁波和舟山为主粮仓。

　　招股书中，大发地产表示，因为商业物业位置优越，带来了稳定的现金流量，其实施的积极而稳健的财务政策及运营也是优势之一。

　　然而根据招股说明书，重视“强运营”的大发地产经营性现金流却并不乐观。

　　2015年和2016年，大发地产经营活动净现金流分别为-7.92亿元、8.55亿元， 2017年这一数值骤降为-23.93亿元。针对这一表现，大发地产表示，主要是由于物业开发活动增加令已竣工持作销售物业增加，由于预售新物业项目减少令客户预付款项减少，物业开发活动增加令在建物业增加。

　　大幅扩张也导致大发地产的负债水涨船高。

　　2015-2017年，大发地产的银行贷款及其他贷款(包括即期及非即期借贷)分别为40.91亿元、32.59亿元和59.87亿元，其中，2017年大发的贷款额增长84%；净资产负债率达269.8%，同比增长119.8%；融资成本也由3.59亿元增长至4.76亿元。

　　时值银根收紧、去杠杆的背景下，高杠杆房企的天花板近乎肉眼可见。

　　对于未来的融资，大发地产表示可能会寻求债务融资机会，包括资产支持型证券计划、公司债券及其他债务发行筹集资金。

　　《国际金融报》记者据此联系大发地产，截至目前仍未收到其回复。