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“棚改”又来了!国务院:继续部署推进!收紧货币安置!三四线楼市要变,房价危险了~

发布时间: 2018-10-12 15:59:54

来源: 快咨询

分类: 其他楼讯

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政策的变化总是比想象中要来的快。继央行宣布降准之后,曾经“暂停”的棚改又回来了!

10月8日,国务院常务会议召开,部署推进棚改工作进一步改善住房困难群众居住条件。

如果我没记错,这应该是6月国开行、7月住建部后,最高层再一次的对棚改进行定调。

一、总理主持,国务院常务会谈“棚改”,继续部署推进

关于棚改,一直被视为三四线城市房价上涨的推手,在今年6、7月分别被2次点名提到。

先是6月份的国开行收归棚改贷款审批,再是7月份住建部定调棚改货币化“因地制宜”。

这是第3次,规格更高,出现在国常会上!

这个消息对于趋冷的三四线楼市影响大不大?回顾前2次或许更能帮助我们做出判断。

第一次,6月国开行收归棚改贷款审批:

棚改货币化安置宽松3年后,今年6月被突然叫停,很多地方货币安置改成了实物安置。

棚改项目的审批权也被国开行总行收回,被解读为“棚改全面收紧,三四线城市要凉”。

事实也确实如此,棚改全面收紧之后,三四线城市确实凉了,而且连股市也未能够幸免。

比如,深耕三四线城市的碧桂园,股票两日连跌,跌幅超过13.51%,市值蒸发465亿。

紧接着的,冷却下来的则是全国楼市了...

第二次,住建部定调棚改货币化差异化:

这一次,舆论多认为棚改“死灰复燃”,之前慌得不行的三四线城市已经开始重拾信心。

房价也逐步稳定,市场上出现“三四线城市至少还有3-5年的机会”的论点,大家深信。

房地产类的上市公司估值也有了较好的安全边际,许多的券商认为房地产股票反弹在即。

了解过6月份国开行和7月份住建部的态度对楼市带来的影响之后,你觉得这次会如何?

二、高层表态是好是坏?三四线城市是涨是跌?

国务院常务会议上关于棚改的内容不少,有看好高层对棚改态度的,当然也有不看好的。

我们先把国务院常务会议上关于棚改的重点划出,可以发现主要分歧在前3点和第4点上。

1

看好高层对棚改的态度

1、今年的1月份到9月份,全国棚改已开工534万套,占全年任务的92%以上。

观点:全国棚改任务完成的又快又好。

2、按今年政府工作报告,确定新的3年棚改计划,并督促各地加快开工进度。

观点:棚改力度不能小,速度不能降。

3、科学确定2019年度棚改任务,保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度,对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策。

观点:棚改专项资金仍然要供应充足。

2

不看好高层对“棚改”的态度

4、对商品房住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,要尽快取消货币化安置优惠政策,对于此类新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

观点:信号,取消棚改货币化范围扩大。

我们都知道,棚改的大力推进和货币化安置,一向被诟病为三四线房价大涨的幕后推手。

但不可否认的是,对三四线城市的去库存任务,棚改确实居功至伟。据国家统计局数据:

2015年末,商品房待售面积为7.19亿平方米,到2018年8月末,商品房待售面积已降至5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平。

去库存效果如此显著,货币化安置比例提升功不可没。

2014年,棚改货币化安置比例为9%,2015年为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%,2017年则达到了将近60%。

棚改货币化,是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出,肩负三四线去库存的重任。

当前,三四线去库存基本完成、房价上涨压力大,棚改货币化继续大力推行已不合时宜。

三、房地产进入新周期,哪里楼市最危险?答案是...

近期的多重信号表明,房地产行业已经进入新周期,这种背景下,哪里是楼市“雷区”?

看看最近关于棚改的消息及那些调整布局策略的大房企就知道了,三四线已经很危险了...

有些人说,三四线房价飙涨逻辑主要在需求随调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。

所谓需求外溢,这只能是极小的一部分原因,主要还是在于“去库存”和“棚改”政策。

上一轮楼市房价起势,其实就是从去库存开始的。为了鼓励三四线城市去库存,全国多数银行开始降低购房贷款利率。

最后把一二线城市先点燃了。于是为了抑制热点城市的房价,从2017年开始,热点城市的多数银行开始上浮贷款利率。

包括二套房和首套房,力度非常大。而在一二线进入调控的同时:

三四线城市仍在高举去库存旗帜。

棚改,是实现去库存政策的有效帮手,更是推动三四线城市房价上涨的幕后元凶。

这里,要留意一个词,叫做“棚改货币化安置”。

以往,政府拆房补房;而现在呢,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房子吧。

货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。

这笔钱可不是个小数字,那么政府从哪搞到这么多钱?这背后,又有央妈的贡献了。

在2014年年底时,央妈大笔一挥,在国开行等金融机构中,搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气,实质就是一种期限长、利率低的贷款。

大家都知道,影响房价的短期因素,其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币,但是通过这个PSL,依然可以给地产市场送钱。

这钱有多少?截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。

换句话说,两年来,央行为房地产市场定向放水2万亿,而且主要都流向了三四线城市。

然后你就看到,在一二线城市普遍限购/贷/限/售/价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的上半场。

然而,去库存的使命完成,政策方向发生变化之后呢?当潮水退出,才知道谁在裸泳...

这次棚改出现在国务院常务会议上,规格相比前两次只高不低,而且明确说明是进一步改善住房困难群众居住条件,所以依赖棚改来投机三四线城市房产已经不现实了。

 

责任编辑: suyue

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