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不要怀疑,人口正在改变楼市走向

发布时间: 2018-09-23 11:02:20

来源: 楼市参考

分类: 国内动态

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2018年,城市间人才争夺战硝烟弥漫。

上半年超50城发布抢人政策,二三线城市是绝对的主力。抢人最牛的西安,今年平均每天4267人落户;另据一项调查数据(调查年份:2013年)显示,在中国2.36亿流动人口中,7成想落户大城市。5年过去了,这种定居一二线城市的梦,只多不少。

而人口因素的急剧变化,必将改变楼市的走向,影响到城市的发展格局。

郊区城市化,已成新风口

人口快速激增,如何安置就成了难题。作为此前人口流入最多的一线城市,北上广深给出了答案——扩大城市边际。

“四环以内是首都,四环以外是北京”,多年前,如果这句话是北漂茶余饭后的段子,今天,这已成为现实;昆山,曾经是沪漂混迹上海滩的备胎,如今随着高铁、动车以及11号线的串联,备胎已彻底转正;广州十年南拓,如今又开始大局东进,增城承担的使命不仅是产业,还是广州老城区人口外迁的目的地。至于地狭人稠的深圳,地铁3、4、11号线承担了几乎深圳地铁网一半的客流,靠的就是生活中在宝安、龙华与龙岗的庞大上班族群。

滴滴大数据:北京滴滴用户移动轨迹

而二、三线城市,发展进程虽无如此之快,但老城区已无过多容身之所是不争的事实。在这种情况下,郊区城市化已成新风口,新区的开发热潮随之而来。

西安的西咸新区、长沙的湘江新城、合肥的滨湖新区、郑州的郑东新区、武汉的长江新城、成都的天府新区、重庆的两江新区……近几年,二三线城市内大小新区的高楼大厦拔地而起,速度可丝毫不比引进人才的节奏慢。

风口前,不是所有的房企都会“飞”

在地产圈,面对郊区城市化这个风口,不是所有的房企都会“飞”。

首先,政府层面要求高。近两年,全国土地供给变革,端倪已现。“限房价、限地价、竞自持”的土地越来越多,其中城郊供给量居多。说白了,政府不希望房企赚完钱就走,而是想让房企把自身资源导入到该地块,推动发展。所以,郊区城市化这个风口前,房企要想飞,既要有自持能力,还要有优质资源可供导入。

其次,置业者需求高。今时不同往日,随着社会整体消费水平的提高,人们方方面面的消费需求都发生了变化。此前,置业的栏里如果地段是必填项目,那么现在,他们更希望楼下就有大型商业可供吃喝玩乐,整个社区都覆盖了一流的物业服务。所以,郊区城市化这个风口前,房企要想飞,配套与服务等领域不得不做。

形势在变,房企们如何自处?

新形势下,房企的自我修炼之道

面对这样的楼市新形势,众多房企做出了自己的应对之策。

9月13日晚,保利地产正式更名为保利发展。这已是今年第11家进行更名的知名房企。至于为什么更名,从表面上讲,是房企由单纯的“开发”转型为“开发+运营”;而从更深层次解读,这是政府需求与大众消费需求发生转变所带来的必然反应,这已是改变楼市走向的关键所在。

大势面前,房企变则通,不变则死。也正是洞察到了这一点,着眼于未来,保利发展董事长宋广菊为刚诞生的新保利赋予了“客户为中心”的发展理念,同时还许下了“美好生活同行者”的愿景,大力推行多元化业务。

这种转变,可以简单理解为:未来的保利发展,着重关注客户需求,大力发展多元化业务,提升自身资源丰富度。无论是政府层面还是客户层面,二者要什么,保利发展不仅拿得出来,而且还是最优质的。做到这些,在风口面前,怎能不飞!

保利发展董事长宋广菊致辞

而以目前千亿房企多元化发展情况来看,与碧桂园和恒大相比,保利发展的业务拓展相对跨度不大,与万科相似,都以不动产为主阵地,属稳健型;单纯以目前多元化业务的盈利水平来看,参考今年上半年财报,保利发展的多元化业绩综合占比,比万科高出约五个百分点,盈利水平较强。

综合来看,保利发展目前迈出的这几步,表现尚佳。

全新的保利发展,全新的概念

保利发展多元化业务之所以表现强势,除了注重“以客户为中心”以及善于创造“用户价值”外,还有一点必须提一提,那就是起步早。

要想证明保利发展多年前便着手多元化布局,可以看其多年来玩的概念。2015年叫5P战略,2016年叫“全生命周期居住”,2017年叫“美好生活家”,如今叫“美好生活同行者”。

再往前追溯,当初在“招保万金”那个如日中天的年代,保利发展就已开始着手布局其他业务,按照其公告显示,这个时间点,最早能追溯到2002年。

现在,保利发展想要重返房企前三,掏出的秘密武器便是“不动产生态发展平台”。要充分理解这个概念,笔者必须拆分为三部分进行剖析:平台、不动产、生态,每个在今天都是热词。

☞ 不动产:在刚刚过去的8月,保利发展新增土储建面431万平,位列房企第三。可以预见,在全行业融资环境恶化的当下,保利发展依靠国企这一背景,会以超低的融资成本,大举囤地。毕竟,做不动产,关键看土储,这才是硬实力的体现。

☞ 生态:即可以囊括保利发展由地产这条产业链纵向挖掘出的设计、施工、商业、物业、代理等业务,又可包含横向开辟出的居住、商务、文化、娱乐、教育等其他层次业务,将这么多业务有序糅合在一起,便构筑出了保利发展的业务“生态”系统。

☞ 平台:将保利发展各项业务线连接成业务面,在这个业务面上,保利发展可以打通多元业务的边界,加强整合交互,满足平台上各方价值需求,并根据各方需求的变化灵活发展。这就是平台的优势。

在这个定位的基础上浓缩、提炼,保利发展又提出了“一主两翼”的战略格局。在笔者看来,无论发展定位还是战略格局,二者异曲同工,所有的概念,都只是保利发展业务格局的一层外衣。

想要回归前三,“碧万恒”这三个对手每个都不好打。而业务格局就好比拳头,抡出去能有多大劲,这就要看全面拥抱客户需求后的保利发展,扛着“客户为中心”这杆大旗能走多远。

保利天幕广场

每个时代有每个时代的特色,伴随着“碧万恒”的霸榜以及中国住宅市场规模见顶,新的时代已然开始信奉“客户至上”,迎合消费者需求成为做大做强的不二法门。

现在,摆在所有房企面前的是一条全新的起跑线。而保利发展,凭借自身的“用户思维”与多元化战略,正试图恢复昔日荣光。

责任编辑: Lulu

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