小产权房：一、二、三、四、五

小产权房，并不是法律概念，是人们在社会实践中，形成的一种约定俗成的称谓。

一、小产权房，也叫“乡产权房”，是指：

一些村集体组织（或开发商），建筑在集体土地上的房屋；或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府或村委会、而不是国家，颁发产权证的房产。

小产权房，常是一些城中村村集体组织或开发商，打着城中村改造、新农村建设等名义，建造并出售的，集体土地上的房屋。

但集体土地，只能用于农业生产、或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让（租）、转让用于非农业建设。其没有产权，没有国有土地使用证和预售许可证。因此，小产权房产，实质是没有真正的产权。

二、拆除能否获得赔偿？

小产权房，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。其没有国家颁发的，土地使用证和预售许可证。购房合同，国土房管局不予备案。其产权证，不是真正合法有效的产权证。这也说明，小产权房不受法律保护，拆除很难获得赔偿。

三、拆除后，能否获得赔偿？

但是不是，一定得不到赔偿呢？

不一定。能否获得赔偿，以及如何赔偿，要视情况而定。

对此，专业人士给出的建议是：

应分为两种情况：

（一）小产权房的性质，是属于履行了审批手续的房屋，但是，集体经济组织，在安置本集体村民过程中，擅自扩大了销售对象。

由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。

在此情况下，应首先认定所涉房屋的权属，是属于农村集体经济组织，或属于宅基地使用人。拆迁安置赔偿的利益，只能由所有权人，即集体经济组织及其成员享有。

（二）小产权房是属于违法建筑。

对于这种情况，不予赔偿的可能性更大。

四、拆除后，如何赔偿？

对此，专业人士给出的建议是：

小产权房，是没有合法的不动产登记证书的，若涉及拆迁，各地做法也不一，建议积极与拆迁人协调处理。

若涉及赔偿，由于社区给了门牌、可以把户口迁过去，足以证明你对房屋的合法使用，你有权要求安置赔偿。但具体赔偿是否包括重新安置一套房子，则需看所买的小产权房的项目土地性质等。

但不管怎样，你依然是拆迁安置对象：即合法的房屋居住权人，你有权要求安置居住房，同时有关搬迁补助、装修赔偿等，亦可一并主张。具体应参照当地拆迁赔偿标准，以所签署的《拆迁安置协议》为准。

五、律师提示：购买小产权房屋，存在的风险是什么？

（一）“使用权、乡产权、小产权”的房屋，无产权保障，不具有“房屋所有、转让、处分、收益”等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

（二）小产权中的“乡产房、村产房”等，并没有国家的产权证书。其产权证，为乡政府或村委会，出具的，不能像大产权的房子一样抵押、流转。在征地或拆迁中，购房人的利益将很难保证。

买卖双方签署的购房合同，不是法律认可的正式购房合同。若房产出现纠纷，会缺少法律支持。

（三）购买小产权房，无法办理贷款，只能一次性或分期付款，增加购房风险。