解读西安楼市“新政”，共有产权能撼动高房价吗？

2018年9月14日下午，西安市房管局对外发布了《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》。这是自2018年6月25日西安市发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》后推出的又一楼市新政。中间仅相隔80余天。

区别于之前的西安在全国首推的“禁止向企事业单位售房”。这一次西安市推行的是“共有产权住房”并非全国首推。我们先来了解共有产权住房的概念：是指地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。

通俗的解释就是：政府和购房者共同出资兴建，房屋产权由政府和购房者共有，未来该房屋如果增值，增值额度由政府和购房者共同收益。

推行此政策的目的是：降低中低收入家庭的住房困难。

住共有产权房还要交租金

《实施方案》中对于产权份额有明显规定：政府产权份额有偿使用，购房人按70%向政府持有的份额支付租金。

解读：共有产权房中政府和个人分别持有不同的该套住房产权份额（从5:5、6:4到7:3，困难家庭出资额最低不少于50%）。但实际居住者是个人而非政府，对于个人居住在共有产权房中，个人应支付政府所持有那部分产权额度的租金，租金按70%缴纳。

共有产权住房能撼动高房价吗？

了解了共有产权住房的概念，相信很多人都关心推行共有产权，加大共有产权住房建安量，能否对高房价产生冲击？

我个人的回答是：能够有效抑制商品房价格过快过高增长，但无法让房价降低。

为什么？

因为商品房和共有产权住房的消费群体没有过多重叠。

前文已经提到了，此政策推行的目的是：降低中低收入家庭的住房困难。而商品房的消费群体从来都不是低收入家庭。而是高收入家庭以及具备持续良性上升能力的中等收入家庭。

西安市2016年以前的商品房销售均价一直低于全国省会城市水平（2016年全市商品房销售均价6514元/㎡）。这其中与西安市经适房和保障房的建安量一直位列全国前列有关（有关但不是绝对）。一方面人口没有过快增长，一方面加大经适房和保障房的建安量，商品房市场由中高收入人群消费，经适房和保障房由中低收入家庭消费，合理分流，所以西安市商品房价格没有出现过快增长。

而到了2017年，西安市全年仅户籍人口就新增了20.15万。来到2018年，仅8个月时间户籍人口就猛增了60万。人口的激增拉动了房价，全国排名前20名的房地产企业截止到2018年2月全部布局西安（均在西咸新区拿地）。而在2016年之前，这些房企多数甚至在西安都没有设立总部，西安分公司都是由西南总部或中部公司负责监管。

共有产权住房实际作用是给予刚需用户和新落户人口一个购房的多选项。“产权共有”、“还需每月缴纳租金”、“升值后由政府和个人共得收益”，是每个购房者内心都在权衡的因素。

所以这就是为何多数购房者宁愿咬牙购买商品房的原因，因为产权属于个人，无需缴纳租金，升值后自己全得收益。

目前我国已有北京、上海、深圳、成都、淮安和黄石6座城市推行了共有产权住房，从推行以来近年这6座城市的商品房价格走势来看，依旧是上涨趋势。

所以共有产权住房仅是给予刚需用户的一个购房多选项，起到的作用最大化也仅是抑制本市房价过快增长。