上半年房企第一梯队生变

标杆房企在各等级城市的拿地布局情况

从今年4月起，被称为业内“黑马”的新城控股开始稳定地处于全国房企销售排行前十名，且名次一直在往上升

中国金茂在今年3月份冲入全国房企销售额榜单前十，并且在今年前6个月一直保持在前20名以内，且在今年上半年的销售额同比增长近200%，位居房企上半年销售额增长速度榜榜首

原题：上半年房企第一梯队生变

新城控股成前十新贵 金茂为“增速王”

法治周末记者 肖莎

一年过半，各家房企相继公布半年业绩。

强者恒强的逻辑在龙头房企身上集中体现。

碧桂园、恒大、万科3家企业持续占据销售额排行榜前三甲。调控之下，碧桂园上半年销售额已经突破4000亿元，恒大和万科的销售额也均突破3000亿元。

对比地产行业研究机构克而瑞研究中心(以下简称克而瑞)近两年发布的多个《中国房地产企业销售金额TOP200》，法治周末记者发现，从去年起到今年3月份，在行业销售额前十名中，有八家企业的地位相对稳固，包括碧桂园、恒大、万科、保利、融创、绿地、中海、龙湖，另外两个名额经常会有变动，其中华夏幸福和华润置地是前十名中的常客。

但从今年4月起，被称为业内“黑马”的新城控股开始稳定地处于全国房企销售排行前十名，且名次一直在往上升。

根据克而瑞发布的报告，新城控股今年前4月的销售额排名第十，前6月的销售额排名已经上升至第八位。

新城控股历次公布的财报显示，该公司去年全年销售额为1265亿元，今年的销售目标为1800亿元，前半年完成销售额953.1亿元，目标完成率超过50%。

此外，中国金茂(以下简称金茂)在今年3月份也冲入全国房企销售额榜单前十，并且在今年前6个月一直保持在前20名以内。

根据克而瑞整理的数据，金茂在今年上半年的销售额同比增长近200%，位居房企上半年销售额增长速度榜榜首。

新城控股何以能成“前十黑马”

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅对法治周末记者说，一家房企要想跻身前十名，首先要有相应的市场规模，这就要求企业有足够多的土地储备，并有能够匹配土地储备的管理能力，而且要保证在扩张和项目开发的过程中不出问题。

“现在行业里强者恒强的效应已经很明显了。如果企业在区域内有足够多的储备，正好踩对节点，还能迅速扩张。”郭毅说。

今年3月之前一直在十几名徘徊的新城控股，为何能在4月发力冲击前十，并且连续3个月稳居前十名？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新城控股的融资和投资能力非常强，对于城市的布局有较好的考虑，其企业品牌优势也比较明显，这些对于业绩上升都是利好。

“从投资上看，新城控股一直强调拿地均价/销售均价比值的最小化，这也有助于控制土地成本，利好项目竞争力的提升。”严跃进说。

新城控股方面在回复法治周末记者采访时亦认为，公司能够有当前的业绩，首先得益于清晰的战略和业务布局。

“近年来，新城控股加快形成‘1+3’城市群战略布局——以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张，到目前已基本实现了全国化布局。”新城控股方面称。

克而瑞分析师沈晓玲在研究了新城控股的财报后也告诉法治周末记者，长三角区域为该公司贡献了较高的销售额，以2017年合同销售分布为例，2017年，长三角区域的销售额为1003亿元，占比超过70%。

“未来，公司计划逐步将环渤海、珠三角和中西部3个重点城市群业绩占比提高到50%左右。”新城控股方面在接受法治周末记者采访时透露了这样一组数据。

沈晓玲认为，新城控股能够在今年有这样的爆发，还得益于其“住宅+商业”双轮驱动战略。

“这种模式运用商业带动社区、片区发展，同时让住宅人口反哺商业，可以实现销售物业和自持物业价值双赢。”沈晓玲认为。

新城控股方面甚至告诉法治周末记者，新城控股将商业及住宅置于同等战略地位，“公司利用商业与住宅的协同发展，更好地发挥品牌效应。比如，在西安，商业开发事业部的吾悦广场商业综合体项目先进驻，获得影响力之后，带动住宅开发事业部的纯住宅项目迅速落地”。

新城控股方面提供的资料显示，2017年，新城控股负责纯住宅项目开发的住宅开发事业部销售金额，占到整体销售额的7成左右；负责商业综合体开发的商业开发事业部，其销售额主要是商业综合体中的配套住宅和部分小商铺，占到集团整体销售额的3成左右。今年上半年，这一比例与上年大致相当。

“除此之外，我们还有一支在创业实践和市场磨练中成长起来的富有战斗力的团队。高管团队平均司龄达到10年以上，有一大批高管服务公司达到15年以上。而且我们重视产品品质和服务质量，能得到市场和客户认可，所以公司能够快速发展。”新城控股相关负责人表示。

金茂如何成为“增速王”

相较之下，虽然金茂目前在销售金额排行榜前十中的位置尚未稳固，但金茂在今年的增长幅度在全行业中尤为可观。此前，金茂在全国房企销售额排行榜中一直处于20至30名之间。

根据克而瑞的统计，今年上半年，金茂197.3%的增长率远高于其他房企，增长率排名第二的阳光城，今年销售额同比去年增幅为67.5%。

公开资料显示，金茂2017年销售额共计693亿元，2018年的销售目标为1000亿元。今年上半年，金茂的销售额已经超过去年全年，达到717.6亿元，销售目标完成率达71.7%。

从乐居财经发布的《2018上半年中国房企销售目标完成率50强》可以看出，在销售目标完成率这一指标上，金茂也是排名第一，有部分销售额排名前十的房企在今年上半年的目标完成率不足50%。

金茂方面在总结自身的成绩后认为，公司持续稳健的高增长，离不开“双轮两翼”的战略支撑(“双轮”为地产开发与持有，“两翼”则是“服务”与“金融”)和精准的企业定位。

“公司一方面保持开发、持有两大业务的均衡组合与良性互动，巩固核心业务的基础与优势，另一方面丰富服务配套与金融业务，为公司加速起飞提供全新动力。”金茂相关负责人表示，签约销售额爆发式增长的背后，更直接的动力来自金茂清晰的企业定位“城市运营商”。

近年来，不少房企都在提“城市运营”，而据金茂相关负责人透露，中国金茂定义的城市运营有三大维度：“时间维度上，金茂参与从地块拿地到新城建设的全过程，在全周期内管理一个城市运营级项目；空间维度上，面积在1000亩以上，建筑体量超过500万平方米的项目，才能称之为城市运营项目；内涵维度上，金茂凭借自身规划，构筑一个个多业态、多配套、产城融合的城市。”

基于这样的定位，金茂提前对大体量地块收储，并对相关地块进行科学规划与精耕细作，从而得以充分享受区域发展的长期红利甚至是爆发期红利，2017年，金茂的总土地储备达到了4616万平方米。

“其实金茂的销售均价在品牌房企30强中也是排名第一，这也代表金茂产品品质得到了客户的认可。这要归功于中国金茂踩准了热点城市地产发展的热潮——住宅消费升级与城市更新。”金茂相关负责人补充道。

严跃进在接受法治周末记者采访时也分析道，金茂在今年能有这么快速的增长，跟其积极布局二线城市有关。

“从具体的操盘上看，金茂的产品系非常成熟，在抓住了类似郑州等市场的机会后，通过挖掘此类城市这一波改善型购房的需求，销售业绩大增。”严跃进说。

根据金茂方面提供的资料，目前中国金茂已完成全国32座热点城市的战略布局。

数万亿房子卖给了谁

全国调控手段频出，碧桂园、恒大、万科3家还能在半年内共卖出上万亿元的房子，新城控股和金茂还能有这么快速的增长。这些房子都卖给谁了？

据中国指数研究院的统计，二线城市是当前房企的销售主战场。

“自2017年以来，重点二线城市相继出台人才新政，吸引人才加速向城市聚集，进一步催动楼市需求走热。”中国指数研究院分析认为，标杆房企凭借低成本全国化布局及刚需、改善型为主的产品，在市场波动中拥有更灵活的调整能力，部分企业抓住了本轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇，同时重新定位品牌战略，以业务重构带动定位升级，从而推动销售额的快速增长。

在二线城市贡献了较多销售额的同时，各房企也加大了在二线城市的布局力度。

中国指数研究院统计发现，今年上半年，二线城市土地市场保持活跃，在政策调控收紧的情况下，部分二线城市推出人才引进计划，间接推动了土地市场的升温，20家标杆房企在二线城市的拿地金额同比增长8.8%，拿地金额占比达51.3%。

此外，通过统计标杆房企各面积段产品销售占比，中国指数研究院也发现，从2017年、2018年上半年全国住宅市场成交数据分析，90平方米至140平方米、140平方米至200平方米两个面积段的住宅销售占比增加，由去年上半年的46.1%和7.9%增至今年同期的49.3%和8.8%，预计未来改善型住宅产品的比例仍将持续增加。