中国正在形成自己的“住房模式”

我们的重点城市正在放弃通过市场派的供求关系理论来解决住房问题。

前几日，广东发了一则消息:在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，时限1年。随后，佛山推出共有产权房政策:在个人出资比例不低于60%的条件下，由个人自行选择出资份额。

我之前有过判断:共有产权房将是中国特色住房模式的重要特征。广东的这次试水，是我见到的次由省级政府在力推已经探索多年、在北京已大行其道的共有产权房，再进一步。

我将过去两年政府一系列的房地产调控政策--行政管制(五限令)、共有产权房、租购同权、租赁住房，以及即将进入立法程序的房地产税，等等这些，全部串起来，逐渐形成一个大的判断:

中国的重点城市正在放弃通过市场派的供求关系理论来解决住房问题，中国也正在逐步形成自己新的住房模式--“多层住房系统”(双轨制)。

世界各国各有不同的住房模式，我们比较熟悉、也比较流行的是以下几个--美国模式(市场化主导)、德国模式(中小城市+住房合作社)、新加坡模式(政府“组屋”)、中韩模式(政府强管控)、香港模式(土地批租、半政府半市场)。

上述模式里面，德国的住房合作社模式是迄今最为世人称道、稳定房价最好的模式，其次是新加坡组屋模式，而香港模式在我看来是一种比较失败的模式。但恰恰，房改以来，我们走的基本是香港路线:政府以垄断形式进行土地批租，推行住房商品化改革，通过价格机制来实现住房资源的配置，同时搭配以相当比例的保障型住房，构建稳定的住房制度。(但在较长的时间段里，保障这部分严重缺位)。

从过去这几年决策层的一系列动作看来，我认为，有两个信号传达的很清晰:

一是，决策层不认为我们当初想要的房地产市场是今天这个样子，很多信号都在表明，本届政府不认为我们1998年之后设立的房地产制度，是成功的。至于是什么原因造成了今天的局面，见仁见智--有人归罪于政府(过度干预)，有人归罪于企业(血管里无道德)，有人将之归罪于炒房客(投机煽动)。这里我们不谈原因，首先正视这个现实。

二是，本届政府在试图长期稳定房地产市场的问题上，相比以往显得更有决心，也想走得更远。这些从五限令的长期执行、房地产税的推进、“长效机制”的强调、租赁住房等一系列新政策的出现，也都能看得出来。

这个走得更远，其实就是意味着我们正在寻找新的替代方案--一种替代香港模式的新的住房模式。所谓的“长效机制”，瓜众们不太好理解，其实翻译一下就很通俗了:“长效机制=住房模式”。探索出新的住房模式，我认为就是这届政府要干的事情。

但我同时要强调的是，这个世界上其实并不存在一种完美的住房模式，举世各国依然都是在探索过程中。二战以来，凡是出现了快速城市化的发达经济体，在房地产价格的稳定上，绝大部分其实都做得不怎么样。高房价的问题，是我们熟悉的那些国际大都市都曾经出现以及目前还在经历的普遍现象。知道这一点，也许大家心里会好受一点。

接下来的问题是，我们会选择什么样的住房制度?它有没有出现端倪?

我认为雏形在慢慢出现了。

这里要岔开一点，我不觉得我们会copy国外已经成型的住房模式--比如呼声最高的新加坡模式。我的看法是，我们既学不了德国，也学不了新加坡。德国的住房合作社的确很不错，但在过去的10年里，中国也曾经出现过。合作建房，但恰恰是这种最靠近德国的思路，在当时为人诟病，并最终被叫停。我们已经成型的制度，和住房合作社有天然的对冲。更深层次的原因，坦白讲，德国是一股可能谁都学不会的清流，因为德国的发展没有建基于大城市，而是以中小城市为主。这不是今天世界城市发展的主流模式，如果中国的人口平均分配到各个中小城市，房价可能便宜得不得了。

同样也学不了新加坡，你没有办法指望一个有14亿人口的国家，去全面学习一个人口不到600万的“城市”。新加坡可以提供全民保障，香港可以提供一半的保障，但很难相信中国能够像他们那样，美国也没做到。我的意思是:住房。

这两年来的动作表明，政府在寻找新的一条路。这条路意味着:中国大陆的住房模式在适度放弃“香港模式”，但同时也不是简单的复制国外哪一种。

就是回到我开头谈到的大判断。

首先，决策层不认为继续通过市场化的方案能够解决中国重点城市的高房价问题，他们甚至已经放弃了这一点，这是非常大的思路上的变化。

选择通过提高重点城市居住用地比例，增加商品房供应量，同时配以需求管制，以此来稳定房地产价格。这个方案，一直是“市场派”呼声最高的建议--当然也包括我在内。但是，这条路不太会走了。正在一些大城市进行的共有产权房试验(下面详谈)已经显示出，决策层更倾向于判断:继续大幅增加纯粹商品房供应，不对结构进行大幅调整，不对买家继续进行严厉管制，最后绝对会继续得到一个投资旺盛的市场，而不是一个价格稳定的市场。

他们认为重点城市房地产的主要矛盾，不再是数量性的，而是结构性的:需要房子住的买不起，买得起的已经不是为了居住。从深圳前段时间推出的“4:2:2:2”的房改模型，我们是可以看出来这个倾向的《我对深圳“房改”的两次建言》。

其次，政府会构建一个3-4层的多结构住房新体制，这个模式将意味着中国独有的“住房模式”正在形成。

这里面最重要的并不是总量，而是结构和比例。我的理解是这样的，中国未来的住房模式:商品房(市场化)+平价住宅(共有产权房、安居住房、封闭运行)+租赁住房(租购同权)+保障房(穷人)。

大的方针依然是不破市场化，但是政府会维持强有力的存在，也会握有越来越多的可调配资源，不会将住房问题全托于市场自有调剂。

高端市场:商品房市场会占有一定数量的比重，完全市场化，价高者得。

中端市场:将会以类似“新加坡组屋”的平价住宅来呈现(极有可能是全国性推广“共有产权房”)，这部分市场主要针对中端人群，买不起商品房但又迫切需要产权者，但它最主要的特征将是“封闭运转”，适度去除投资属性，比重最终会和商品房持平。

中低端市场:将会以质量较好的“租赁住房”来呈现，稳定租赁双方的法律关系，提高租赁房屋的品质、配套、消防、治安，以及推行租购同权，来提升租赁房屋的吸引力，让中低端人qun实现稳定的“过渡型”居住。这部分市场比重会稍微低一些。

穷人:这部分市场会以完全保障形式来呈现，类似廉租房。

在这个结构里面，最重要的也是现在业内争论最激烈的是:共有产权房。对这种房屋，弹者认为它降低了居民福利，花了市场价但是只买到了一部分产权。我个人的看法是偏支持共有产权房的，这是我们目前找到的能够相对均衡各方参与者利益的一种房屋类型--路子是对的，当然远远谈不上完善，它依然还是在探索之中。

共有产权房对应的房屋类型，是之前的福利房、微利房、经济适用房、安居型商品房、自住型商品房，这些房子你拉一条线，它们代表了中国在房地产市场化过程中的政策类住房的探索史。那么，和过去的这些房子相比，共有产权房的不同在哪里?

我们看下过去这些房子的共同病症在哪里，我认为有三点。一是，政府供地动力不足。无论是经适房还是自住房，都要求政府零地价或者限地价供地，对地方尤其是那些依赖土地财政的政府来说，不想给地。二是，开发商投钱动力不足。这些房屋，开发商都是一个代建者角色，要求微利，开发商参与的目的都是为了和地方搞好关系好继续拿项目。三是，审查成本高，寻租丑闻一坨坨，最终产生了高昂的交易费用。最终，我们看到，虽然每次建设保障房的嗓门都很高，但是最终落地寥寥，根本无法推进。

而共有产权房的优点是，政府和买房人“合伙买房”，价格还是偏市场化。它在很大程度上缓解了上述三个问题，政府供地动力强了一些，开发商投资动力强了一些，而审查方面因为剔除了收入限制(只做身份要求)，交易费用也会降低。

当然也未必能够全部杜绝，但相对来说，这种房屋更能均衡各方利益。基于这一点，我认为它的推进会比之前所有类型的政策类住房，都要迅速。

但这种房屋真正可以成为未来中国住房模式的核心要点，一定要在于它的封闭性。共有产权房的核心就是要较大幅度的去除投资属性(但不会完全去除)，如果你一辈子买不起商品房，那么你可以在这个房子里住一辈子。如果你收入增长要换房，那么你可以以评估价退出，注意这个评估价并不是原价，(假如市场都在向上，那么)它一定是有增值的，只是这个增值空间不会像商品房那么厉害。这一点和新加坡的组屋，是一样的。组屋也是封闭运行，但也会涨价，你买组屋将来转手给组屋的适格接手者，也可以获得增值，但不会完全的市场价(不同的是，组屋零地价，完全政府贴补)。

这个模式的成型和成熟，将是一个很长期的过程。在这个转化期内，政府会维持自身在房地产市场中的强大存在:通过“五限令”最强力的行政干预，全面管制商品房市场。所以，我们有时候会谈长效机制，那么要记住，“五限令”就是长效机制的一个重要组成部分(我在旧文里也谈到了)。这些政策最早从2010年开始，已经有8年之久，从目前看它再执行个8年也极有可能。

也即是说，在很长一段时间里，中国的住房模式里，都会包含严厉的行政管制(这个也并非中国所独有，韩国也搞过限价很多年，没什么用)，直到共有产权房、租赁住房的建设有足够的市场影响力。

这样的模式能否成功，对房价的影响若何，现在不知道。