商业地产投资，你不能错过这些城市!

随着经济的快速发展，人们的生活水平不断提高，商业地产需求随之攀升，尤其是大中城市，其经济水平领先、居民购买力强，市场发展成熟且商业需求旺盛。因此，2018年我们特结合商业地产的发展特点，对40个大中城市的商业营业用房和办公楼市场开发投资吸引力进行评价。

对商业营业用房市场的评价主要基于人口基础、经济实力、消费能力以及商业营业用房市场表现四大维度。而与商业营业用房市场不同，办公楼市场对城市产业发展程度依赖性较强，因此，对办公楼市场潜力的评价主要基于人口基础、经济实力、产业支撑以及办公楼市场表现四大维度。（40个大中城市指直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级市）

商业营业用房开发投资吸引力TOP20

数据来源：中国指数研究院测算

一线城市经济实力强且商业发展起步早，吸引力领先全国；1.5线城市凭借产业优势，快速崛起。

上海、北京和广州位居商业营业用房开发投资吸引力前三名，城市的经济体量领先全国，社会消费品零售总额位居前列，且人口吸引力不断增强，支撑商业营业用房市场稳健发展。同时，历史悠久的商业底蕴让这些城市更具消费实力，市场未来潜力巨大。深圳借助新零售快速发展，商业活跃度保持领先，市场表现较好，本期商业投资潜力排名第4位。

杭州、成都、武汉和重庆分列第5至8位，南京、长沙分列第9、10位，此类城市通过产业升级转型和创新优化，发挥自身优势带动商业地产快速发展，同时不断吸纳人才，人口集聚效应开始显现，具有良好的外部环境支持。同时作为旅游热点城市，依托快速发展的旅游业，对酒店和零售业产生旺盛需求，市场规模突出，商业营业用房投资价值较高。天津位列本次排名第11位，人口以及旅游收入规模均仅次于一线城市，市场需求规模较大。

苏州经济总量大，人均GDP在40城中仅次于深圳，且居民财富水平处于领先地位，对于此类城市可重点关注。受城市规模限制，二线城市如济南、西安等人口基础及经济实力表现一般，但居民消费能力较强，社会消费品零售总额占GDP比重处于领先地位，市场成熟度较高。同时商业营业用房人均竣工面积较低，而单位面积零售额大幅领先，市场未来发展空间大。

特征分析▼

图：40个大中城市收入及消费支出占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

发达城市居民收入水平高，消费支撑力强，部分西部、东北地区城市即期消费观念强烈，均可助力商业地产发展。上海、北京、苏州、杭州等发达的一线和1.5线城市居民可支配收入水平较高，消费支撑力强，部分西部和东北城市如乌鲁木齐、贵阳、长春等，虽然收入水平在40城中居后，但消费支出占可支配收入的比例较高，居民消费倾向较强，这些都会对城市商业地产的可持续发展起到推动作用。

图：40个大中城市人均商业营业用房竣工面积及单位面积零售额

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

热点城市人均商业营业用房竣工面积低，增长空间较大。银川人均竣工面积最大，超过5平方米/人，显著高于其他城市，相对常住人口规模来说，其商业营业用房供应量过高，发展空间有限，其他城市均在3平方米/人以内，石家庄、济南等城市市场满足度相对较低，未来发展空间较大。此外，济南单位面积的零售额最高，超8万元/平方米，武汉、深圳、福州等单位面积的零售额也居前列，在6万元/平方米左右。

办公楼开发投资吸引力TOP20

数据来源：中国指数研究院测算

一线城市经济基础雄厚，第三产业发达，人才吸附能力强，办公楼投资吸引力位居前列；重庆、成都和杭州等1.5线城市经济发展潜力大，办公楼市场需求增长迅速，投资吸引力名列前茅。

根据本次办公楼市场投资潜力研究结果，一线城市北京、上海位居前两位，两个城市三产产值、金融机构贷款余额和办公楼开发投资额等多个宏观指标全国领先。深圳和广州分别位居第三、四位，深圳经济实力和办公楼市场表现排名均位居第一，投资热度高且单位面积三产产值大幅领先，市场吸引力较高。

杭州、重庆等热点1.5线城市投资吸引力紧随一线之后。杭州创业创新表现活跃，办公楼销售规模位居全国首位，金融机构贷款余额领先优势突出，市场发展潜力较高。重庆、成都产业转型升级效果显著，经济快速发展，人口持续导入，对办公楼的潜在需求旺盛。

重点二线城市经济基础较好，办公楼市场仍有较大发展空间。西安、长沙作为省会城市，经济表现良好，西安高校在校生人数排名全国第四，长沙人均GDP领先，且单位面积三产产值均处于领先位置，办公楼市场需求潜力较大。石家庄等城市第三产业从业人员占比优势突出，且办公楼人均竣工面积处于较低水平，对于此类城市可适当关注。

特征分析▼

图：40个大中城市三产规模、占比及第三产业从业人员比重

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

北京、上海和广州第三产业规模、占比及第三产业从业人员比重突出，领先全国。杭州、成都等城市第三产业占比及从业人员比重较高，办公楼需求旺盛。2017年，一线城市北京、上海和广州第三产业产值规模均超过15000亿元，且三产占比领先全国，办公楼市场需求规模较大。1.5线城市杭州三产占比超过60%，服务业快速发展为办公楼市场带来大量潜在需求；成都第三产业从业人员比重较高，办公楼市场发展潜力大。三亚、海口等旅游城市三产占比及三产从业人员比重较高，但经济体量小，市场需求相对有限。

图：40个大中城市人均办公楼竣工面积及单位面积三产产值

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

多个热点城市人均竣工面积较大，但城市经济发达，未来有望实现供求平衡。办公楼人均竣工面积居前列的多为北京、杭州等热点城市，因为这类城市经济较发达，是开发办公楼物业的热门城市，所以目前来看人均拥有量相对较大，但城市人口、产业支撑力较足，未来风险较小；从单位面积三产产值来看，深圳受限于城市规模，办公楼市场规模较小，单位面积三产产值较高，潜在需求旺盛。