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购买二手房:“满五唯一“交税少?房源条件是什么?
如果你打算购买二手房,那么和二手房相关的税费问题一定要成为你们关注的焦点。有媒体爆出消息称在购买二手房的时候“满五唯一”交税最小,那么实际情况怎么样呢?
现实中,可能大部分人都知道“满五唯一”是免征个税的,但除此之外似乎不太知道,其实二手房交易中还有其他一些情况下,也是可以免征个税的。
在这里购房指南以面积80平米,网签价格200万,原价格为160万的普通住宅(按首套房三成首付,贷款20年)为例,教大家计算税费。
一、不满两年
不满两年的房子需要缴纳契税、增值税和个税。
① 增值税为全额征收,税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万。
② 契税为全额征收,由于是90平米以下,税率为1%,税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。
③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息-此次增值税)×20%=1.54万。
三个税种共10.67+1.89+1.54=14.1万元。
2、满两年不足五年及满五不唯一
满两年不足五年及满五不唯一两种情况只征收契税和个税。
契税仍然是全额征收,税额=(=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。
个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息)×20%=3.68万。
两个税种共1.89+3.68=5.57万元。
3、满五唯一
这种二手房只征收契税,即契税额=200万×1%=2万元。
新房涉及的交易费用较少,主要是契税和专项维修基金;二手房涉及税费会更多,有契税、个人所得税、增值税,还有中介费用。如果二手房满足“满二唯一”或者“满五唯一”,会有税费优惠。整体来看,二手房的交易费用明显高于新房,差距主要在个税和增值税上。
根据目前国家相关税费规定,二手房买卖交易过程中,买方主要需承担契税、产权转移登记费,卖方主要需承担营业税、个人所得税,而且满五年的,免征营业税,满五年且少有(以家庭为单位)的,免征个人所得税。同时,在目前二手房交易市场中,经买卖双方协商后,一般交易所需税费均由买受人实际负担,出卖人所获得的购房款通常是不含税费的净价。因此房屋的状态会严重影响实际税费的数额。
所以,买卖双方在基本达销售易意向时,务必核实确认交易房屋的状态,并提前向税务征收机构了解交易所需的税费情况,同时在签订房屋买卖合同时,务必对税费负担问题作出明确约定,特别是对买家在何种情况下负担全部税费、交易过程中出现新增税费该如何负担问题作出明确约定,避免因税费约定不明而影响双方合同履行。
责任编辑: zhouyihui
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