阻碍二手房交易的因素有哪些？

在二手房买卖中，存在诸多实行进程中的妨碍，影响合同持续实行，乃至在某些状况下不得不解除合同。近日，海淀法院就审理的局部二手房屋买卖案件停止调研，发现存在四类“拦路虎”，致使买卖合同不得不解除。

“拦路虎”一：抵押

2015年8月，买房人小张与卖房人小刘签署《房屋买卖合同》，商定小张购置小刘一切的位于本市海淀区的房屋，买卖价钱800万元。合同签署后，小张如约向小刘领取200万元首付款，后小张发现该房屋已于2015年5月设立抵押，小刘回绝解除该抵押，房屋买卖无法持续停止，故小张将小刘诉至法院，要求解除单方的买卖合同，并要求小刘返还已付款项，并领取违约金。

【法官释法】：抵押是指抵押人和抵押权人(债务人)以书面方式定力商定，不转移抵押财富的占有，将该财富作爲债务的担保，当债权人不实行债权时，债务人有权依法以该财富折价或许以拍卖、变卖该财富的价款优先受偿。二手房屋买卖中，常常易呈现如下状况：1、单方签署房屋买卖合同时，买房人明知该房屋已存在抵押，并商定卖房人限期解除抵押，但之后卖房人违约不做解押手续;2、签署房屋买卖合同时，买房人对房屋已有抵押不知情;3、房屋买卖合同签署后，卖房人在房屋上新设立抵押。由于抵押触及第三方抵押权人的合法权益，在有抵押存在的状况下，买卖合同无法持续实行，单方只能解除合同。

“拦路虎”二：查封

2016年2月，买房人小江与卖房人小吴签署《房屋买卖合同》，商定小江购置小吴名下位于海淀区的房屋一套。合同签署后，小江如约领取购房款，过户时却原告知该房屋已被外地某法院查封，无法持续过户。原来，小吴曾向案外人借款800万元，后无法归还，案外人在外地法院起诉小吴，并请求法院对小吴名下房屋查封，查封时期制止买卖、抵押、过户等。无法之下，小江将小吴诉至法院，要求解除单方买卖合同，并要求小吴返还购房款并领取违约金。

【法官释法】：此处所说的查封，次要是指民事诉讼中的财富保全，是指人民法院在利害关系人起诉前或许事先起诉后，爲保证未来的失效判决可以失掉执行或许防止财富蒙受损失，对当事人的财富或许争议的标的物，采取限制当事人奖励的强迫措施。次要存在如下状况：1、起诉前或许诉讼进程中，一方当事人请求采取财富保全措施，查封对方名下房产;2、执行进程中，被执行人不实行债权，如其名下有可供执行的房产，亦有能够被采取查封措施。如房产被查封后，是制止抵押、过户的，故在此状况下房屋买卖合同亦是无法持续实行下去的。

“拦路虎”三：央产房不能操持上市手续

2016年8月，买房人小刘与卖房人小张签署《房屋买卖合同》，商定小张将其名下一套央产房售予小刘。后单方在实行合同进程中，因该房屋不契合央产房上市条件、无法操持上市手续，合同无法持续实行，小刘将小张诉至法院，要求解除单方的买卖合同，并要求小张承当违约责任。

【法官释法】：所谓央产房，全称爲“地方在京单位已购私有住房”，普通指的是职工依照房改本钱价或许规范价购置的地方在京单位的安居工程住房和集资合建住房，该类房屋与普通的商品房不一样，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央产房，前提是该房屋契合上市条件、可以上市，需操持已购公房上市注销表，如不契合上市条件，法院也是不能强行判决单方持续实行合同的。

“拦路虎”四：购房资历发作变化

2015年10月，买房人小吴与卖房人小刘签署房屋买卖合同，商定小吴购置小刘名下位于海淀区的房屋一套。合同签署后，因房价下跌，小刘回绝持续将该房屋出售给小吴。无法之下，小吴将小刘诉至法院，要求持续实行合同。案件审理中，经法院查实，因小刘回绝实行合同，小吴已于2016年1月重新购房并操持过户手续，现小吴曾经不具有购房资历。经法院释明，小吴变卦诉讼恳求，要求解除单方的合同，并要求小刘承当违约责任。

【法官释法】：依据北京市住房限购政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市无效暂住证在本市没有住房且延续5年(含)以上在本市交纳社会保险或团体所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，限购政策出台以来，引发的纠纷也不时增多，罕见如下情形：签署房屋买卖合同时团体或许家庭契合购房资历，后在合同实行进程中或许法院诉讼进程中，该团体或许家庭又重新置办住房，或许夫妻爲了购房离婚之后又复婚，不再契合购房条件，致使现有房屋买卖合同无法持续实行。

【法官提示】：

二手房买卖中存在诸多风险，在购房时，应留意以下两点：

一、签署房屋买卖合同前，严厉审查买卖房屋能否存在抵押或许查封的状况，可经过检查房屋一切权证、或许向房管部门核实等途径停止;同时，应在房屋买卖合同中关于房屋能够存在的抵押或许查封状况，以及逾期不解除抵押等状况，书面商定相关违约责任;

二、弄清楚买卖房屋的产权性质，如爲央产房，应充沛理解该房屋上市条件，以及核实清楚该房屋能否上市买卖，可向原产权单位、相关央产房买卖办公室等停止核实，并在买卖合同中明白要求卖房人操持上市手续的工夫，以及逾期操持的违约责任等。