华泰证券：关于个税抵扣房贷的思考

个税改革属于房地产税制改革，但存量税推行难度继续加大，发展租赁市场是突破口该类个税改革最终会提高购买力，进一步推动房价上涨。

事件：媒体报道，个税抵扣房贷已经确认

7 月22日，根据报道，贾康称，“个人所得税可抵扣房贷已明确，会支付月供的利息。至于进展，要看个税改革的时间，中央要求的时间是1年左右，但今年可能赶不上了。可以确定的是，这种方案会在全国推广。”考虑到，今年3月10日，有媒体报道，楼继伟称，“个税改革方案已经上报国务院”，“新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税”。得到代表官方的两位人士确认，我们推测个税改革提上日程基本确定，从贾康的表态可看出，个税改革推出时点可能在明年。

房贷利息税前扣除属于收入分配改革，是影响长远的大事件

我们可以将影响分为两类。 1)短期购买力将提升，在中国个税的超高等级税率体制下，工资越高、房贷越多、抵扣越多，所以该政策显著的偏向于高收入人群;2)住房的投资属性继续提升，特别是如果全国推行，会继续加速二线城市房价，因为一线限购，所以购买力会溢出，按基准利率测算相当于5次降息，会极大的带动一线高收入人群向二线城市做投资性买房。

个税改革属于房地产税制改革，但存量税推行难度继续加大，发展租赁市场是突破口该类个税改革最终会提高购买力，进一步推动房价上涨，考虑到存量税支付能力和收入挂钩、和房价不挂钩，高房价收入比继续提升会增加存量税推行难度。我们认为，发展租赁市场是突破口，特别是一线城市，具备高收入、但不具备首付能力的工薪阶层，以租房为主，在租赁市场进一步规范的基础上，征收存量税可以让不具备支付能力的房东通过租赁市场向租客转嫁。

个税改革今年推出除了贾康称的“今年可能赶不上”，今年一定不能赶

从上半年楼市来看，4月份商品房开始补库存(这是好事，因为去化快了)，6月份土地开始补库存(这不是好事，因为去库存其实不是去房子，而是去土地)，因为全社会投资回报率下行，目前上市非银企业平均ROE为9%，而房企仍在12%，所以一旦出现价格继续上行，去库存的政策将开始受到冲击。目前，市场对于明年的判断均为较今年量价会有下降，我们此前也提出，一旦出现房价下跌，则去库存任务一定无法完成。所以，如果明年市场有下行压力，那么在明年推出个税抵扣就是更好的时机。

市场需要上修对楼市下半年和明年的看法，继续看好地产板块

我们继续推荐两条主线，一是下半年无风险利率继续下行、叠加保险收入大幅增加带来的资产荒，选择高股息率和高ROA，以持有高股息率和物业公司为主，代表公司有金融街(000402,股吧)、北辰实业(601588,股吧)等，二是房价上涨逻辑的NAV上修，一线城市和准一线将在半年报后有一个统一上修，幅度在20%~30%，关注只有一线和准一线布局的公司，代表公司有招商蛇口等。

风险提示：货币化手段去库存，一定会导致新一轮补库存。