北京商住房引关注 市场调查：看房人多、不愁卖

从6月6日门头沟商住项目网签暂停传言开始，到端午小长假商住房成交井喷，在过去的一周，商住产品在各种传言与热销的共同作用下，站在舆论与市场的聚光灯下，成为市场头条。针对近日社会上多种渠道传出“6月15日零时，北京将全面停止商住网签”的消息，14日晚间，北京市住建委与负责网签的相关人士表示，该消息不实。来自官方的回应让商住限购风波得到平息，然而，围绕商住未来的命运，仍然在业内引发讨论。

　　□官方

“将全面停止商住网签”系谣言

所谓商住项目，是指开发商将用地性质定为商业公建的项目，建造可用于居住的产品对外出售，并设计有独立的厨卫和水电，产权分为40年和50年。

根据公开数据统计：2012-2015年，北京出让纯住宅和纯商办用地218宗，规划建筑面积3083万平方米，出让商住及含商住类土地156宗，规划建筑面积2399万平方米，商住用地占全部供应的43.76%，超过纯住宅用地占比。

除了成交占比大以外，商住成为近期市场主角，主要与近期“北京商住全面限购”传言有关，近期，来自部分开发商、媒体传言称，继通州之后，6月15日零时起，北京所有地区的商住网签项目都停止网签，这让商住产品站到舆论与市场的聚光灯下。

针对近日社会上多种渠道传出“6月15日零时，北京将全面停止商住网签”的消息，14日晚间，北京市住建委与负责网签的相关人士表示，该消息不实。来自官方的回应让商住限购风波得到平息，然而，围绕商住未来的命运，仍然在业内引发讨论。

“无风不起浪”，从政策起源看，其他区域并没有出现通州的量价暴涨，那么这次商住传闻的来源是什么？对此，中原地产首席分析师张大伟认为，商住房限购完全是有政策依据的，在北京出让的任何一宗土地的标书中，均明确了不可以将商业属性地块作居住用途使用。此外，近日监管部门出台了一项房屋租赁新政，明确指出实行购租并举,发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，同时商业住房将允许改为租赁住房出租，水电等按照居民使用价格。

张大伟认为，按照当下的市场基本面，租售比悬殊，即使商住房想出租收回出售价格少说也要50年，这样的话，如果不限购，在一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租。但如果限购，将只能企业购买，那么不论是开发商还是未来购买的企业，都将会也只能考虑长期出租，这会带来更多的租赁房源，这部分房源将是稳定租赁市场的利器，而且可以向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

□市场调查

看房人多、不愁卖

从5月5日深夜针对通州商务型公寓、商业和办公市场的一纸限购令出台之后，在通州公寓、商业以及办公市场陷入冰冻期的同时，不少被限购客源就已经悄然流入毗邻的大兴等市场。

“看房人多、不愁卖”，成为大兴几个在售商住房的普遍现状。

“很多在通州没有资格买房的都转移到了大兴，因为大兴也有很好的区域规划，比如新机场、南城建设。”首开万科中心的销售人员日前告诉小编，在5月5日晚间限购政策出台之后的近一周时间里，看房人数基本比之前翻了一倍，周末单日会有接近10套的成交，远高于此前。恒大未来城的一位销售人员也表示，由于多数为投资购买，客户普遍在很短时间内便做出购买决定，不少看房人稍一犹豫便会错失中意的户型。

端午节期间，北京商住全面限购的传言迎来商住成交的全面升温，端午过后，大兴华远西红世、保利春天派等商住项目开始连夜开盘卖房。到了6月14日，传言称15日零点开始大兴商住项目将停止网签，之后北京市商住也将全面限购。传闻中的政策出台前夜，市场更是一片喧嚣。

14日当天，鸿坤大都荟、华远西红世等项目纷纷打出24卖房不打烊的口号，催促买房人尽快签约。位于大兴义和庄地铁附近的首开万科中心，销售人员表示，签约中心已经临时设在了售楼处内，此外，买房人只要付5万元就可现场签约，签约之后一个月内补足房款的10%，到今年年底补足总房款的50%即可。其表示，这都是为了帮助购房人赶在限购出台前签约而最新出台的优惠政策，在此之前几天，签约当天需支付的金额还是20万元。据小编了解，14日当天，大兴多个商住项目售楼处内都是赶政策末班车的买房人，“很多人都是两三套房一起买”。

6月5日，有开发商透露门头沟商住项目全部暂停了网签，门头沟停止网签的消息传出第二天，位于门头沟核心区的远洋新天地便被购房人挤爆了门槛。仅仅一天远洋新天地的排卡客户便激增近百位，瞬间排卡爆棚。

　　□区域

需求从通州转移

盘点整个北京商住市场，并非一派火爆。从5月5日限购升级开始，通州的公寓成交可以说出现了翻天覆地的变化，成交量暴跌到冰点。据中原地产统计，限购一个月之后，成交量跌幅超过99%，累计公寓类签约只有13套，市场彻底冰封。从市场占比看，限购前后一个月，通州市场从占比63%直线下调到0.3%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：通州公寓市场限购，这一政策的再次升级，非常明显地抑制了市场的公寓成交，受抑制的影响超过了住宅限购的影响，以住宅成交看，在2015年8月升级限购后，北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套，下调到了500套上下，跌幅一半。而通州公寓限购，因为大部分只能以企业名义购买，未来将继续影响起码80%的成交。

双限之后通州入市的某个商住项目，报价36000元/平方米起，与上期开盘价格持平，通州商住在经历了一段时间的快速上涨之后，开始进入企稳阶段。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这也揭示出通州市场当中商住的尴尬地位，虽然区域前景良好，但是需求在限购后受到压缩，使得这些商住项目均面临一定的去化压力以及资金压力。

虽然通州商住萎缩带来整体市场成交下滑，但5月整体住宅市场成交当中商住产品仍然占据半壁江山。原本通州的份额被房山、大兴等区瓜分。根据亚豪君岳会统计数据显示，5月（截至29日）商住产品共实现成交3422套，占比高达49%。而在这其中，通州商住成交下滑明显，5月仅实现成交271套，占比8%，而其4月份占比则高达61%，通州双限之后受益最明显的则当数房山与大兴两个区域，5月商住成交房山成为主力，占比21%上升近18个百分点，其次大兴商住成交占比20%，环比上升10个百分点。

任启鑫分析认为，通州商住受限成为其他区域商住积极入市，瓜分市场需求的最大动因，且这些商住为抢占客源，多“大手笔”推盘，其中旭辉26街区单次推盘多达900套，而天恒世界集、中海·金鑫阁等单次推新也多在200-300套左右，需求的旺盛也使得这些商住项目加推多出现价格上调现象，其中北京城建·北京密码涨幅最高，达到20%，而中海·金鑫阁涨幅也在7%左右，商住市场的这一趋势也推动了整体市场成交价格的攀升。

　　□数据

商住成交比例超过住宅

据亚豪机构统计，在5月市场供应当中，商住类产品也成为绝对主力，24个入市项目当中商住多达14个，而这14个项目共新增供应3155套，占全部市场供应比重高达77%，环比上升20个百分点。

进入6月后，商住市场依然持续发力，据亚豪君岳会统计数据显示，2016年端午小长假期间（6月9日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2503套，成交面积35.65万平方米，相比五一小长假分别增加210%、301%。其中商住类产品共实现成交2286套，占全部成交比重高达91%。而从成交排行来看，端午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排行首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套，林肯公园签约636套，两个项目成交之和即占据了全部商品住宅成交的63%。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，端午小长假成交的暴涨，源于商住限购传言的泛滥。5月5日通州商住限购之后，区域全月商住成交仅271套，仅相当于4月成交量的4%，限购对于成交的制约由此可见一斑。以通州为鉴，一些商住项目出于规避风险的考虑，开始抓紧签约。

中原地产研究部统计数据显示：截至目前，商住公寓签约首次超过了住宅，截至6月11日，北京新建商品房中，住宅签约20742套，而公寓类物业签约达到了26336套，在合计4.7万套成交中，公寓占比高达55.9%，这一比例是历史最高点，在2015年这一比例为28.5%，之前的基本比例都在30%以内。

　　□分析

商住市场供大于求

郭毅分析，北京住宅供地供应量减少，尤其是受到自住房等保障房产品挤压，商品住宅用地锐减，由此导致商品住宅项目供应不足，今年北京商品住宅供需比为1:1.7，而2015年为1:1.1。而供应不足地价高企也导致了商品住宅市场的豪宅化趋势，截至目前，北京商品住宅成交均价为35773元/平方米，相比2015年上涨了5888元/平方米。在此背景之下，商住类产品成为市场有力补充，由于其不限购低总价的优势，也吸引了大量过渡型需求以及投资需求的关注，今年以来商住产品与纯商住宅产品成交一直处于两分天下的态势，甚至出现商住超越纯商的现象，一旦商住限购，市场格局将发生重大调整。而在限购消息出台之前，商住类项目仍将继续加快出货，预计6月北京商住成交量将再创历史新高。

张大伟表示，按照2011年来的住宅土地与公寓类土地供应比例看，住宅土地供应了1800万平米，但成交了4275万平米，所以透支了过去的土地库存，供需比高达1:2.4。而公寓类则供大于求，按照2011年库存土地与当下住宅土地供应比例接近，也就是额外还有1000万平米公寓类土地。合计最近5年，公寓类土地过剩1450万平米。

张大伟表示，按照成交平均公寓的单套68平米，也就是说公寓类潜在供应为21万套左右。也就是公寓的潜在供应大约可以卖10年。（按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算）如果这个市场限购，成交量将下跌80%-90%，成交价格起码下滑30%以上。

■小贴士

商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市和年轻人生活发展的新型居住形式，建立在综合用地上的既可办公又可居住的一种产品。

对于北京来说，商住两用房最大的优势是不限购，户型一般较小，总价较低，可以自己居住也可以经商，灵动性强。但缺点也有不少，在北京出让的任何一宗土地的标书中，均明确了不可以将商业属性地块作居住用途使用，因此在每套非住宅类的物业合同签约时都有明确的提示。非住宅项目的购房人，应注意以下几点与住宅项目不同的地方：

商住两用房一般不能落户。商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

商住两用房生活成本高。商住两用房的水、电和物业费用都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

商住两用房安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等。

商住两用房产权短。商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”不能自动续期，所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

商住两用房税费高，出手成本高。“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等，所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。

商住两用房贷款受限。商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。

小编潘秀林邢飞