开发商利润大起底 探索渭南房价成本背后的秘密

自2014年以来，全国房地产市场的面临一场翻天覆地的变革，限贷限购政策持续不断，房价也在悄悄变化，房价的涨跌成为人们关注的焦点，购房者的观望情绪严重。

中国人几乎都要面临买房的人生大事，但在漫漫购房路上，房价已成为人们生活和社会普遍关注的问题。中国上亿购房大军到底为哪些房价成本买单呢，结合渭南房地产市场的具体情况，笔者为大家揭底渭南开发商利润空间，探索渭南房价成本背后的秘密。

首先，房价是由土地费用、建安工程费用、配套设施费用、相关税费、项目运营管理费用、企业利润六部分构成的。其中税费等一些标准是相同的，另外由于各开发企业的情况不同，获得土地及房产配套、管理水平条件等方面也存在着差异。

目前，渭南市房子均价在3600元每平米左右，下面结合渭南中心区域某高层项目的费用标准情况，将房地产企业制定房价时的构成因素总结如下，所产生的费用皆按总建筑面积单位指标(元每平米)计算，各项目因拿地时间、建筑时间、地段、工价等因素不同，所产生的房价成本也不同，所以数据仅供参考。

一、土地费用

为取得土地开发使用权而发生的费用，一般包括向政府土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安装补偿费、土地整理费用、土地契税。该项目土地费用约700元每平米。

二、建安工程费用

是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装工程费用，通常又称为房屋建安造价，目前高层建安造价一般为1300——1400元每平米。

三、配套设施费用

包括前期基础设施配套费(道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等)和公共配套设施(建设用地内建设的为居民提供配套服务的如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施和菜市场等盈利性的配套设施)建设费两部分，同时还包括一些诸如变电站、自行车棚等室外工程等。

渭南配套设施费为300元每平米左右。

四、相关税费

包括开发商缴纳给政府的包括营业税、城市防护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费，以及与由地方政府或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防异地建设费、煤气水电增容费、项目管理费等名目繁多的非正规收费等。

目前相关税费约为400元每平米左右。

五、项目运营管理费用

包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。

运营管理费用为200元每平米左右.

六、房地产开发商的利润

为扣除以上所有费用后的剩余部分。

从实践看，不同类型的房地产项目利润占房价的比重水平存在较大差异，高与低要视开发的时间和项目的情况而定。如果拿到土地后1年能够开发完成的话利润可以达到18%左右，但是现在多为高层建筑，建筑周期一般要2-3年，加上成本上升，想实现高利润的难度已经很大。

由此来看，由于渭南属于一座发展中的三四线城市，本身经济水平就不高，房地产市场也没有多大暴利，总体上讲，渭南房地产市场还是很平稳的，房价几乎是没泡沫的，购房需求主要还是以刚需为主。